【房地产市场】空置率缺失影响楼市调控精确性

    空置率缺失影响楼市调控精确性

据新华社上海8月17日电空置房有多少,空置率有多高?近期,这个关键性的房地产市场指标,成了说不清、道不明的谜团。各方莫衷一是,统计部门称“要清楚计算出来很难”。

“空置率”“多套房认定”“二手房价格”等楼市信息的统计、发布,屡屡引发争议,暴露出房地产一些信息工作中的“软肋”。显然,摸清楼市的基本“家底”,完善相关信息的统计、发布,为政策制定者和市场参与者提供更多科学依据已是不容回避的课题。

谜一样的“空置率”

众所周知,空置率是反映楼市是否过度投机的一项重要指标。在楼市陷入僵持的当下,可信的空置率数据无疑将会为调控和判断市场提供决策依据。

地处杭州市中心的“深蓝广场”、“枫华府第”等都是前两年竣工的知名高档楼盘。但杭州城北供电局的一位电力班长说,电力工人每两个月抄一次电表,这些小区中有约20%的房屋用电量都是零,“应该是没人住。”

海南省人大常委会环境资源工作委员会6月中下旬对海口、三亚、文昌、琼海等8个市县房地产开发建设情况的调查显示,多数小区平时入住率不到20%,高峰时仅为40%~60%。

种种现象说明,一些城市的部分住房空置,是不争的事实。网友甚至“希望通过集体‘晒黑灯’,呼吁对空置房现象给予更多关注,共同探讨对空置房的解决之道”。

华远地产董事长任志强说:“我很奇怪,为什么专业的房屋管理部门和建委系统不去做专业的统计?为什么不是普遍的或分区的抽样调查,而是只在特定的某个楼盘进行调查?”

专业部门的说法也让人难以捉摸。东部地区某城市的统计、房地等部门曾于近年做过住房闲置情况的抽样调查,相关负责人告诉新华社记者“空置率在个位数”。然而同一地电力统计部门却透露,电表长时间为零的住宅超过30%。

日前,国家统计局把原来公布的房地产“空置”面积改称为更加准确的“待售”面积。该部门新闻发言人表示,“空置面积”是指已经售出后住房处在闲置无人居住状态的面积,但“想要计算出准确的空置率很难”。

一边是住房新增供应相对不足,一边是已供住房“供而未住”。住房空置率高低几何,似乎越来越是个谜。

空置率缺位,调控没底

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说,空置率缺位,基本数据不全,则调控者心里没底;官方不说,任由机构乱说,则房地产市场真实的供求关系模糊不清,引发市场判断失准、预期混乱。

住房空置率指标缘何长期缺位?

国家统计局新闻发言人盛来运说,一方面是由于房屋空置是近几年出现的新问题,调查统计制度还没来得及作出统计;更重要的是空置的状态和时间很难给出标准,要清楚计算出来很难,“假如你生活水平提高以后在海南买一套房子,平时在北京,周末到海南度假,那算不算空置?”

“首先,是我们‘家底’不清,目前公布的只有新建住房数据,但二手房的存量布局数据不清;其次,空置房的统计标准没有统一解释;第三,中国地方差异大,空置情况时刻在变动,这都给相关部门的统计工作带来了困难。”顾云昌说。

中国指数研究院副院长陈晟说,从国情看,住房空置问题不能简单地一概而论。据调查,当前住房空置大致有三种情况:一是“合理空置”,指新建楼盘为应对市场需求而保留的一定的库存储备;二是“转移支付性空置”,为结婚、上学、养老等将来需求提前购买的房屋,在一段时间内处于无人居住状况;三是“投资投机性空置”。

“从某种程度上说,空置率是决定土地供应和开发量的一个重要因素。任由大量住房空置,再多的土地供应,再大的开发量也于事无补。”上海财经大学应用统计研究中心主任徐国祥认为,空置率需要有严格定义,在不同的口径下面,结论会完全不一样。他提出,空置房可确定为“在某一时点上,存量居住类住房在一定时期内(比如半年)可使用而未使用的住房”,有人使用的住房就不能归入空置房等。

“技术统计是可行的”

有关部门“很难统计”的说法显然难以消除公众的疑虑。新华社记者了解到,上世纪90年代中后期,相关部门就引入了“空置面积”的统计指标,2003年有关部门承诺“改进房屋空置统计方法,建立与国际接轨的房屋空置率指标体系”。专家提出,统计即便是有相当难度,有关部门也应直面解决。

空置率逐年走高,“一户多房”逐渐增多……房地产市场正经历着深刻的结构性变化,能否摸清不断变动的房地产市场的“家底”并保持相关信息的公开和权威,关系着房地产调控政策的制定和执行效应。基础性信息缺失或失真,调控政策的“精确性”就会受到影响。

中央政府已关注到房地产信息基础工作的重要性。这一轮楼市的调控政策明确要求:“各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房和城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。”

复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示,世界上有不少国家和地区都在统计住宅空置率,美国、欧盟等很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据,这说明这个指标在技术上是可以统计出来的。

专家建议,结合此次全国人口普查等工作,有关职能部门应积极作为,加紧完善楼市信息的统计和披露制度,确保数据的真实性和说服力,为市场判断提供更加科学的依据,让调控更加有效。

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