【房地产市场】北京二手房大降温

    北京二手房大降温

楼市传统旺季“金九银十”到来，但中介告诉准备换房的陈女士，“个别着急卖房的业主，甚至能接受8个月的交易周期。”这在3年前是不可想象的。

2015年“看房的人一波接一波”，陈女士迅速选房定房，“生怕错过”，两个月完成交易。

2017年出台的被称为“史无前例”的“317新政”成为北京楼市的一道分水岭。当年的“金九银十”惨淡收场， 今年的开局，开发商和中介都信心不足。

刚刚过去的8月，位于朝阳北路的珠江罗马嘉园仅成交8套房源，而在“317”新政之前，该小区每月成交量为15至20套。我爱我家(5.550, 0.01, 0.18%)的数据显示，8月北京二手房住宅共网签1.5万套，市场持续降温趋势明显。“过去平常月份也可以轻松破3万。”中原地产分析师张大伟说。

易居研究院研究总监严跃进向新浪财经表示，与以往不同，如今房地产市场的淡旺季，主要以调控政策的松紧程度来界定。可以预见的是，在未来很长一段时间，房地产市场传统的“金九银十”将不复存在了。

从两个月成交到8个月 “现在是买方市场”

正准备要小孩的陈女士夫妇，最近打算换房。这次看房已经持续了两个月，相比较他们在北京买的第一套房子，这次两人的心态平和多了。

3年前购买第一套房时， “房价很高，但大家都认为这时候不买房，过年后价格肯定要涨，看房的人一波接一波，我们拿着父母和自己在北京工作攒下的70万积蓄，没看几处房就买下了现在所住的这套房子，生怕错过了这个时机。”

陈女士说，当时房主着急用钱给父亲看病，为了配合房主缩短交易周期，没有选择公积金贷款而是选择了利息更高的商业贷款。“你不买别人就买走了。”

如今，北京二手房市场交易量骤减，这次换房，他们掌握了主动权。

选择余地增多了。“中介告诉我们，现在的楼市行情叫做买方市场，有些业主为了能够将手上的房子快速卖掉，交易周期从之前的两个月放宽到6个月，甚至个别着急卖房的业主，能接受8个月的交易周期。”

对于陈女士来说，这在3年前还是不可想象的。2015年他们“抢”到的这套270万的房子，2个月成交。

买房交易周期是买卖双方在购房签合同后，买方将首付款支付给卖方，并约定一个进入房产交易中心的时间，当房屋已进入房产交易中心，买方需要向房东交付其余尾款。

在房地产市场异常火爆的情形下，卖方给买方的交易周期非常短，通常是2到3个月，甚至一些卖方会提出全款的要求，基本不会给买方预留时间。一旦买房不答应，房源转手就被其他人买走了。

负责朝青板块的链家中介人员杨先生告诉新浪财经，朝青板块目前挂盘1186套房源，8月份市场成交115套房源，成交占比为9.7%。“也就是说，在没有新增房源挂盘的情况下，也需要一年多的周期来消化现有的库存房源。”

陈女士3年前买的房子涨了一倍多，挂牌价570万，但对于中介来说“不好卖”。

杨先生说，“目前只有性价比较高的房源，才会有成交的命中率。一些着急用钱的业主，就只能无条件的放宽交易周期，希望房子能较快出手。”

来自贝壳研究院real data数据库显示，北京二手房市场买卖交易周期达历史峰值，成交节奏放缓。买卖双方成交周期环比均延长，客源端成交周期达到79.3天，为2012年以来的历史最高。近3个月以来，带看成交比持续上升至67天，是2018年以来月度最大值。北京的核心楼盘快速成交率呈下降趋势，市场成交节奏持续放缓。

二手房大降温 今年“金九银十”恐成色不足

“即便业主放宽条件，延长交易周期，市场的成交率也不高。”链家小杨以自己负责销售的二手房小区举例，今年8月，位于朝阳北路的珠江罗马嘉园仅成交8套房源，而在“317”新政之前，该小区每月成交量为15至20套。

二手房市场成交量降温，并非区域中的个案。贝壳研究院real data数据库显示，2018年8月，北京二手房买卖市场依旧处在5月中下旬开启的降温通道中，成交量环比明显下滑，但均价趋稳。

我爱我家集团研究院向新浪财经提供的数据显示，8月北京全市二手住宅共网签15036套，环比7月上涨1.4%，基本持平。虽然8月份网签量止跌企稳，但从市场实际签单量来看，降温仍是北京二手房市场的大趋势。

“即将到来的9月、10月，对我们卖房人比较关键。这时候如果卖不出去，再卖就是明年的事了。”链家中介杨先生对即将要到来的“金九银十”显得信心不足。

他说，今年政府对楼市调控力度大，七大部委天天检查，新闻上又天天喊着要出台房产税，买房的意向客户变少了。

除了二手房市场环境不好，开发商的日子也不好过。每年11月、12月是开发商低价卖房回款的时候，新盘将分流一部分二手房客户。“9月，我们所负责的小区刚卖出2套房，想要大卖可能性很小。”

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，从9月前两天成交表现看，9月1日至9月2日两天成交创2018年以来除春节期外周末成交最低值。此外，9月包含中秋节假期，又临近国庆假期，成交易受假期影响。以2016年中秋节假期为例，包含中秋节假期的9月第三周成交水平为9月周度成交最低。因此，预计今年9月，北京二手房市场成交量将在8月基础上小幅波动，均价趋稳。

同时，许小乐认为，在短期银行信贷环境难有改善的情况下，今年9月北京二手房市场将持续低温，传统楼市的“金九银十”恐怕成色不足。

北京“317新政”成楼市分水岭 曾连跌11个月

这并不是“金九银十”第一次成色不足。

2017年北京的“金九银十”就以惨淡收场：2017年9月全月二手房房价环比跌幅0.6%，跌幅居全国之首。2017年10月全月，北京二手房房价继续下跌，环比9月下降1.5%。二手房网签量为6162套，创三年月成交量最低记录。

自2017年3月17日起，为遏制北京楼市过热的局面，北京出台了力度空前的限购限贷政策，并在此后连续补充出台多项政策，一系列政策组合拳让北京二手房市场迅速降温。

我爱我家集团市场研究院数据统计，以2017年3月17日新政为临界点，“317新政”前一年(2016年3月18日-2017年3月17日)，北京全市二手住宅共网签254916套，“317新政”出台后的一年(2017年3月18日-2018年3月15日)，北京全市二手住宅共网签121946套，二手房网签量降幅达52.2%。

此外，“317新政”后，北京二手住宅成交价格还继续惯性上涨了一个月。但自此之后，北京二手住宅价格便进入了连续下跌状态，房价连跌11个月，累计跌幅达19.5%，接近两成。

“317新政成为北京楼市的一道分水岭。”易居研究院研究总监严跃进向新浪财经表示，北京出台限购限贷等一系列措施，是北京历史上最为严格的一次调控。因此房地产市场的交易难度在加大，即便房地产市场迎来传统的“金九银十”，业内普遍不太看好。如今房地产市场的淡旺季，主要以调控政策的松紧程度来界定。

以2015年为例，当时全国房地产市场处于去库存阶段，“金九银十”前夕，全国多地出现了一系列救市政策。2015年9月，辽宁省继出台了“辽9条”和“辽5条”之后，放宽普通商品住房认定标准。紧随其后，山东省发布《山东省房地产业转型升级实施方案》。这些政策的出台，实际上是政府鼓励居民住房消费的积极信号。

各地政策放宽后，根据中原地产数据显示，全国各地成交均价出现明显上涨。当年北京“金九银十”期间，成交均价首次超3万，房地产市场照2014年热度不减，新房和二手房市场的住宅成交量达3.96万套，相比2014年同期上涨了52%。

所以，政策的松紧程度直接会影响到“金九银十”楼市的销售情况。严跃进分析说，9、10月份，不排除市场上会出现小幅反弹的机会，但是小幅反弹的几率非常小。可以预见的是，在未来很长一段时间，房地产市场传统的“金九银十”将不复存在了。

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