【房地产市场】龙头房企降价 北京楼市还有金九银十吗?

    龙头房企降价 北京楼市还有金九银十吗?

万科一句“活下去”，成了投向楼市的一颗深水炸弹。刚刚过去的国庆假期，伴随多地龙头房企新盘降价的是此起彼伏的抗议声音，购房者打砸售楼处、拉横幅抵制……“房闹”成了年度新词。

乱市多谣。10月10日，“万科给房闹每户退款100万”的消息在坊间盛传，尽管万科随后第一时间进行了辟谣，但这一闹剧引发的市场躁动似乎才刚刚开始。往年楼市火爆时都有“金九银十”之说，今年“金九”单看数据已然无望，10月行将过半，房价若下行，“银十”还可期吗？

“2018年三季度恰逢楼市通常的销售旺季，但住宅市场仍受调控政策深度影响，同比均有所下降。环比看倒稍显乐观，整体成交量较今年一、二季度有明显反弹，整体价格走势则保持平稳。”9月11日下午，全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯研究部发布2018年第三季度华北区房地产市场研究报告，研究及顾问部高级经理李想解读报告时称，今年第三季度，北京一手住宅市场新增供应面积为170.9万平方米，环比上升110%。成交面积106.3万平方米，环比上升69%。

10月7日，国庆长假最后一天，中国人民银行调整货币政策，年内第四次降准。这让资金紧张的房企似乎看到了解渴的梅子，逻辑其实很简单，在房地产牛市的十多年间，几乎每一次资金水龙头拧松，最大的受益者就是房地产市场。

这一次，还会重演吗？

“现在，降准对楼市的刺激效果很可能并不明显。”李想分析称，最近的几次降准，对楼市的刺激效果都不强，资金大放水不会出现，释放的资金也未必会进入楼市，如果非要说积极面，可能会暂时缓解一些房企的资金压力，但影响有限。

事实上，和降准形成对冲的是楼市新的调控政策还在推出。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (anthony mcquade)表示，9月份北京市政府出台多个最新政策，内容涵盖个人住房公积金、城市规划、产业的禁止和限制等多个方面，预计未来将对北京的房地产市场产生不同程度的影响。

李想认为，个人住房公积金贷款条件、贷款额度以及首付款比例等多方面的调整，会影响到房地产市场的购买力量，连一些刚需都会被抑制。

创立于 1855 年的第一太平戴维斯是一家伦敦证交所ftse 250上市公司，其发布的2018年第三季度华北区房地产市场研究报告却显示：商品住宅新房成交量在“金九银十”的传统销售旺季出现反弹，新的市场供需关系正逐渐形成。

“一手房住宅市场，单看同比销售数据都在下降，但环比看已有回升。二手房住宅进入存量房市场，甚至销量在第三季度还走出了个小v字型，价格上会有一定回落，但需求一直都在。”李想称。

根据第一太平戴维斯研究部市场调研显示，2018年三季度，北京甲级写字楼市场迎来三座新增写字楼供应，全部位于非核心商务区，拉动全市甲级写字楼空置率小幅上升，环比上升0.6个百分点至6.5%。而核心商务区继续受供应缺乏影响，空置率维持在极低水平。非核心商务区则表现活跃，成交多以大面积租赁为主，去化速度较快。全市平均租金实现连续六个季度环比增长，达到人民币每平方米每月366.9元，租金指数环比和同比分别上涨3.7%和11.4%。

零售市场方面，今年前8月，北京全市社会消费品零售总额同比增速为4.4%，继续维持在相对较低水平。尽管零售消费增速略显低迷，但商业零售市场整体表现仍较平稳，全市商业零售市场的平均入住率及租金水平均录得小幅提升，其中全市购物中心入住率环比小幅上升0.2个百分点至93.3%，全市购物中心首层平均租金为每平方米每月940.7元，租金指数环比和同比分别上升1.2%和2.7%。

房地产黄金十年之后，是白银十年还是泡沫破裂尚未有定论，租房市场尤其是长租市场又成了资本的焦点。

数据显示。2018年第三季度，服务式公寓的租赁需求和平均房价均稳中有升。第一太平戴维斯研究部最新调查结果是，三季度服务式公寓市场迎来一个新增项目，受此影响，全市服务式公寓整体入住率环比下降0.9个百分点至90.4%，平均租金为每平方米每月254.07元，租金指数环比、同比分别上升4.2%、10.1%。

李想判断称，在国家“租售并举”政策的鼓励和指引下，长租市场迎来发展风口，多个主体积极布局该领域，也造成了长租市场出现一定的乱象。为保障长租市场平稳健康发展，政策上会继续治理市场乱象，北京市出台了规范性政策用于管理住房租赁市场秩序，同时相关部门与多个长租公寓运营商展开会谈，要求后者稳定市场租金并将企业的全部存量房源投向市场，以确保住宅租赁市场的稳定有序。

另外在投资市场方面，第一太平戴维斯研究部认为，受到《北京市新增产业的禁止和限制目录》影响，北京五环以内主要城区已经极少供应大型商办类用地，直接推动了五环内写字楼、购物中心等商用物业的价值持续提升，此类资产吸引了大量机构投资者的投资意向。

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