【房地产市场】国土部整顿70城“囤地”：严打“坐地生财”

    国土部整顿70城“囤地”：严打“坐地生财”

土地市场再掀整顿风暴。国土资源部官网信息显示，日前，国土资源部部署开展了住宅用地出让合同执行情况检查。检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市。检查内容为2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况，重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。按照工作部署，各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。

值得注意的是，本次国土资源部的大规模整顿风暴，剑指70个大中热点城市，并单独点名了苏州市。近日，《中国经营报》记者实地走访苏州了解到，此前搁置多年未开发，一度陷入囤地疑云的雅戈尔地王项目正陆续完成建设和销售。同时，十年前恒基兆业地产有限公司(以下简称“恒基兆业”)在苏州相城区竞得的665.18亩土地，目前仍有部分闲置地块暂无动工迹象。

针对整个地块的规划以及开发等问题，记者致函恒基兆业方面，截至发稿未获回应。而在苏州当地的阳光便民官网上，有多条关于恒基相城地块涉嫌囤地的消息。苏州市相城区国土分局在公开致市民的回复函中表示，恒基地块已办理收回手续，未来将有计划地推进上市。

开发缓慢恒基相城地块被回收

作为房地产市场最重要的原材料，土地供应的多寡无疑是影响未来房价预期的一个重要因素。不过，倘若楼市存在囤地的顽疾，即便有大量土地供应，能否及时形成有效的房源供应也成了未知数。

据介绍，开发商一般通过部分开发、先开工再改规划等种种方式实现囤地。近日，记者走访苏州了解到，恒基兆业位于苏州市相城区的地块因开发进展缓慢，多次陷入囤地风波。

时间回溯到2007年，恒基兆业首进苏州，一举挺进相城区活力岛中心商贸城区域。根据《现代快报》报道，恒基兆业拿地时备受瞩目，彼时它三度出手，通过公开竞拍购得位于人民路北延、相城区活力岛中心商贸城区域共计面积为665.18亩的国有建设用地使用权，土地用途为居住、商业用地。

不过，自2012年起，在苏州当地的阳光便民官网上，多次出现关于恒基兆业地产囤地的消息。近日，记者探访恒基兆业苏州相城地块发现，处于商贸城核心区域的恒基地块上，仍有部分地块芦苇飘荡、荒草丛生，附近居民将铁皮围墙圈起来的土地开垦成菜园，种上了各种青菜，与周边陆续交房入住的高层住宅楼格格不入。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者：“部分开发商拿地后久不开工，或进展缓慢，通过囤地来获取更多利润。”延迟开工竣工的地块，一旦闲置数年，就会导致按时入市的商品住宅项目相对减少，进一步加剧热点城市楼市供不应求的状况，即便土地市场加大供应力度，但若囤地投机行为不遏制，这些土地也难以及时形成有效的房源供应。

针对市民对恒基地块囤地的质疑，苏州市相城区国土分局回应称，恒基地块已办理了收回手续，其中春申湖路北地块已重新挂牌出让，其余地块将根据相关条件、市场形势等因素，有计划地推进上市(供地)。

同时，记者采访中了解到，2016年9月，旭辉与恒基兆业地产达成协议，合作开发恒基旗下苏州水漾花城2期、苏州水漾花城3期、苏州相城区g3项目等。近日，记者走访水漾花城售楼处看到，水漾花城花苑清盘在即，仅剩少量123~144平方米房源在售。

?对此，业界分析人士认为，盘活闲置土地，是比单纯增加土地供应更重要的一项工作。在近日的住宅用地出让合同执行情况检查中，国土资源部也明确指出，此次检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。通过检查督促加快住宅用地开发建设，有助于改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

监管从严捂地拖延大为改善

根据2012年修订的《闲置土地处置办法》，开发商原因造成的闲置土地，未动工开发满一年的，按土地价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。

不过，业界分析人士提出，近年来，由于我国房地产市场时常出现波动，实际执行中，开发商推迟项目开工、竣工等囤地现象一直存在，住宅用地出让合同执行力度不足。

此前，本报报道雅戈尔苏州相城区“地王”项目，因被搁置七年未开发而陷入“囤地”疑云。11月7日，记者以购房者身份探访该地块发现，项目已被命名为雅戈尔紫金花园，由别墅、高层，以及沿街商业等业态构成。根据销售人员介绍，目前大部分房源已售出，剩余部分88平方米和90平方米的小户型现房在售。

值得一提的是，记者采访中发现，2016年5月雅戈尔再进相城，以11.60亿元的成交总价斩获苏地2016-wg-34号地块，成交楼面价14717元/平方米，溢价率99.96%。该项目被命名为雅戈尔织金华庭。

近日，记者探访位于春申湖西路与织锦路交汇处的雅戈尔织金华庭看到，地块被贴有项目广告语的围墙遮挡，抬头向上，高高耸立的住宅楼包裹着绿色的防护网，吊塔在一旁忙碌地作业。销售人员介绍称，项目包括一栋酒店和7栋高层住宅，其中，住宅规划有500余户，主要面向改善型客户，近期刚刚开盘，精装交付，销售均价在27000~28000元/平方米左右。

“目前，土地市场拿地成本较高，且对开工时间、竣工时间等都有较为明确的规定，因此房企的囤地现象大大减少。”长三角一位市场观察人士对记者提到，苏州虽然不在70个大中城市之列，但作为环上海的热点城市，土地市场异常火爆，部分房企在上海土拍难有斩获的情况下，转而进军苏州、杭州等热点二线城市拿地补仓。

2016年以来，随着苏州土地市场供应增加，品牌房企扎堆入驻。记者在采访中了解到，开发企业2016年竞得的高价地项目东原千浔、国瑞熙墅、恒大悦珑湾等项目，均在今年入市开盘，当前处于正常销售中。

据了解，截至2017年三季度末，苏州市已累计处置闲置用地148宗、总面积7728亩，处置率为77.4%。

而对于打击囤地投机行为，国土资源部其实早有打算。今年两会期间，国土资源部部长姜大明表示，根据“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，国土部提出“住宅用地是保障住有所居的，不能拿来炒作囤积”，将进一步规范土地市场秩序，遏制炒作土地的投机行为。

这一次，国土资源部部署对70城市住宅用地出让合同执行情况展开检查的同时再次强调，住宅用地是保障住有所居的，不能拿来炒作囤积。并明确了三个检查工作环节，包括城市开展自查，省级国土资源主管部门指导、现场抽查核实和督导，以及国土资源部调研、督导。

“自今年二季度以来，苏州市房价已经从快速增长转为稳定发展。

随着炒房行为的减少，供给侧的改善，苏州市房地产市场趋于均衡。捂地、拖延、惜售等行为在目前来看，已经大为改善。”中国城市发展研究院投资部主任刘澄对记者表示，国土资源部检查程序进入收尾总结阶段，从土地出让合同的执行到开工竣工情况都有涉及，对目前存量土地开发、项目入市起到显著的规范作用。结合目前的房地产形势看，供给侧的规范是我国房地产市场进入良性发展的重要保障机制。

针对住宅用地出让合同执行情况检查的进展以及苏州市近年来闲置土地的开发利用等问题，《中国经营报》记者致电苏州市国土资源局办公室相关负责人，其回复称：“该项工作由省国土资源厅统一部署，目前正在执行中，不方便接受媒体采访。”

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