【房地产市场】房地产调控会不会放松？租购并举制度如何更完善？

    房地产调控会不会放松？租购并举制度如何更完善？

住有所居，是全体人民共同的梦想。要实现这一梦想，需要做的工作可不少：要在房价出现过快上涨时及时调控，让房地产市场实现平稳健康发展，要尽快补上住房租赁这一短板，让租房客也能安居乐居，还要做好住房保障工作，为困难群体兜住底。

问：调控怎么调?

不能松口气歇歇脚

去年国庆节前后，各地为应对此前房价过快上涨的态势，相继出台了一系列房地产调控政策。时至今日，无论是宏观数据，还是亲身体验，都佐证着一个事实：房地产调控效果明显，全国楼市已经出现明显降温——

“涨”声不再过响。据了解，截至今年8月份，全国70个大中城市中，北上广深4个一线城市同比涨幅已经连续11个月回落，二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续9个月回落，三线城市的涨幅也回落了0.3个百分点。

销售不再过热。全国商品房销售面积同比增速从今年年初的25.1%回落到1—9月份的10.3%，其中商品住宅从23.7%回落到7.6%。

“我们预计，今年四季度全国房地产市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势，全年房地产市场将保持平稳运行的态势。”住建部部长王蒙徽表示。有业内人士分析，今后两年市场仍将持续平稳，不会出现大起大落。

那么，调控是否就可以“松口气、歇歇脚”呢?

国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲认为，从形势上看，房地产市场的稳定性在提升，但就特大城市、热点城市来看，供需矛盾依然存在，投资投机冲动依然存在，短期内仍不能放松调控，仍要把挤泡沫、防风险放在重要位置。

不少专家学者认为，当前调控的高压态势不能减。中原地产首席分析师张大伟表示：“从目前采取限售的热点城市来看，买房者购房后最早也需要到2020年才能出售。这一措施明显打击了投机和投资需求，使得房地产的投资属性降低，影响了短期获利的可能性，对于加杠杆的投资者来说，风险越来越大。”

王蒙徽介绍，住建部门正在研究建立房地产统计和市场监测预警的指标体系，“加快建立市场预警机制，加强监测和分析，指导地方保持房地产市场平稳。”

问：租赁咋鼓励?

积极探索租购并举、共有产权

前三季度，在房价涨幅收窄的同时，房地产投资依然在平稳增长。“在一二线城市持续调控、部分城市出现降价的情况下，三四线城市依然支撑了市场增量。”张大伟认为，正是“手术刀式”的政策，实现了市场的精准调控。

国家统计局局长宁吉喆也表示，住房的基本属性是消费，国家反对房地产投机的取向不会变，“但对于居民正常的住房需求要因地制宜、因城施策解决。”

“房子是用来住的”，租房与买房都是解决“住”的有效手段。过去，我国房地产市场“重售轻租”。今年以来，为了补短板、强租赁，各地各部门纷纷出招。

比如探索“租购同权”。7月中旬，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台，提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。“租购同权”首次出现在我国地方政府的正式文件中。随后，无锡、郑州、济南、北京等地也先后推出为租房者扩权的相关政策。

又如规范和稳定租赁关系。长期以来，我国住房租赁市场上经营主体较为分散，租户维权难、租房体验不佳的问题较为突出。今年5月，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》的征求意见稿对外发布，目前正在研究制定之中。8月以来，杭州、广州、成都、武汉、北京等城市住建部门先后推出住房租赁监管服务平台，意在让租房更规范。

租购并举，是我国住房市场供需结构的内在需求。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞分析，从需求端看，流动人口、新市民需求较多，租房需求很大;从供给端看，我国住房已经结束了短缺进入了饱和甚至过剩的状态，有大量的存量房处在闲置状态，“强调住房的居住功能，加快发展租赁市场，可以更好解决外来人口居住问题，促进房地产市场稳健发展。”他表示，下一阶段从增量来看，重点要发展“租”，但从整体结构来看，我国目前的“租购并举”还是以购为主的，当然一二线城市租的比例要高些。

租购并举之外，各地政府也在寻求通过其他机制来引导楼市平稳发展，比如推出共有产权住房。这一方式下，政府和产权人各持一定的产权比例，但使用权属于购房人，这样购房人就可以用更低的成本实现住有所居。

目前，北京市出台了《共有产权住房管理暂行办法》，明确了未来5年供应25万套共有产权住房的目标，着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求;上海市到去年底已供应共有产权保障住房8.9万套，有效改善了城镇中低收入住房困难家庭的居住条件。

问：供给咋增加?

市场与政府合力拓展供给面

报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，这一说法从供应体系、保障体系、租赁市场三个方面对住房制度进行了完整表述，使“住有所居”有了更加明确的实现路径。

那么，多主体供给、多渠道保障，该如何实现呢?

一来，要以市场为主满足多层次需求。

刘洪玉认为，房地产长效机制建设要有助于促使住房回归居住属性，为每一类人群都提供一个可以预期的获取住房的渠道，而且这些渠道应当是“可进入、可选择、可支付、可持续”的：“可进入”就是可以根据自身情况找到相应的获取住房渠道;“可选择”就是有可供其选择的住房供应;“可支付”就是经济上可承受;“可持续”就是渠道可以长期开放运行。“有了稳定的渠道和制度，大家才会有稳定的预期，也有助于住房市场稳定。”

以市场为主，则指要更多借助企业、资本的力量来做大做优供给。比如住建部等部门就提出，人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业。链家研究院院长杨现领认为，此举一方面可让国企更好发挥引领带动作用，稳定市场租金，另一方面也有利于国企盘活闲置和低效的厂房和商办用房，为市场增加租赁房源。

二来，则要以政府为主提供基本保障。

党的以来，我国累计有6000多万居民通过棚户区改造住上了楼房，还有1900多万住房困难群众住进了公租房。上海市社科院研究员张泓铭认为，今后政府手中要保持适当多的房源，并更多发展租赁型保障性住房，同时，通过制度设计和创新，动员社会力量参与政府的保障工作。

保房还得保地。今年4月，住建部和国土部联合发布通知，要求部分热点城市要增加住宅用地特别是商品住房用地供应规模。今年以来，北京明确，未来5年全市计划供应住宅用地6000公顷，年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求;上海、杭州等地也已纷纷推出“只租不售”的地块。专家认为，住宅用地供应力度的持续加大，将有助于稳定预期、促进市场健康平稳发展。

来源：腾讯房产

瓷砖相关 房地产交易会房地产业房地产市场经济市场销售市场部市场竞争市场总监,本资讯的关键词:房地产调控房地产市场热点城市住房租赁二线城市制度如何放松不会完善并举