【房地产市场】实施房地产税才能确保“住房去投资化”

陶瓷相关 房地产交易会房地产业房地产市场经济市场销售市场部市场竞争市场总监,本文关键词:房地产市场房地产税住房投资实施

    实施房地产税才能确保“住房去投资化”

李一戈

去年9月以来的新一轮房地产调控，以限购限贷限售限价为表征，指向非常明确，那就是，房地产去杠杆。具体应用到商品住房就是，去投资化。

毋庸讳言，商品房作为一种商品，既有居住属性，也有投资属性。固然，我们很难准确量化，居住属性与投资属性的合适比例。但有一个共识是，过去10多年，随着房地产市场的快速发展，房价的持续上涨，商品房尤其是商品住房的投资属性被放大了，与此同时，住房投资效应的放大，又对房价形成了巨大的压力。

投资效应的催发，有多重因素。譬如，天量供应的货币，很大部分流入了房地产市场，楼市成为蓄水池。又譬如，部分中高收入者对住房的偏好，是一种消费文化的体现。再譬如，住房投资的无风险收益，其社会能量投射到更多群体，形成了虹吸现象。

2003年以来的房地产市场化发展史，即使说不上是一部调控史，至少也是一部管控史。回过头看，政府部门利用信贷、税收、财政、行政等多种手段，核心是抑制房价的过快上涨。但至少在2016年9月以前，商品住房的投资比例，整体是呈上升趋势的，有些城市，有的年份投资占比还相当大。

前些天，有位朋友跟我说，想去北京周边某城市买房，问起动机，承认不会去住，为的是“货币保值”。是的，即便到今天，调控已是所谓前所未有地严厉，有些朋友谈起买房，还喜欢用两个词，“居住兼投资”、“保值增值”。其实仍然是投资的变相说法。买房的门槛已经如此之高，杠杆已降到多年来的低位，投资仍保持着惯性的吸引力。

2017年，是不是一个居住与投资的分水岭？暂难断论。但毫无疑问，“房子是用来住的，不是用来炒的”，从上到下，已达成全面共识。对房地产尤其是对住房的这个定位，将决定着未来相当一段时期房地产的发展。当然，包括房地产政策的厘定、房地产制度的改革。

正如住房投资效应的形成与放大，经历了10多年的时间，那么，住房去投资化，也不可冀望一蹴而就。我个人觉得，这个过程需要有两个阶段。

第一个阶段是先把投资现象遏制住，把投资比例降下来。2010年5月1日北京率先启用住房限购政策以来，各地的限购政策是有过波动变化的，但一线城市一直保持着。从效果看，限购并不一定能遏制住房投资，2013-2015年，维持限购的热点城市，投资比例未必下降了。

新一轮调控，到2017年9月底，已满一年。据我个人观察，结合地产商和经纪机构的监测，不能说投资性购房现象已杜绝，但住房的投资比例绝对值是明显下降的。为什么这一次调控在抑制投资比例方面取得了相对较好的效果？

原因也是多样的。主要是，政策和舆论保持了高度警觉，能采用的限制性措施几乎都用上了，而房价涨至高位后的投资门槛也已大幅攀升。举个例子，几年前，1000万在京沪深能买两套普通商品房，现在能买一套就不错了。

第二阶段是把投资资本挤出来。当然，要不要挤出住房属性里的投资资本，是有争议的。没有争议的是，即使要挤，也不能硬挤，不能一下子挤出来。因为沉淀在房地产市场的资金相当庞大，如果没有解决这些资本的出路，硬挤出来流入任何一个领域都有巨大的毁坏性。

在我看来，住房去投资化的第一阶段尚未完成。理由是，根据过往经验，行政色彩较浓的限购限价以及限售，具有较大的弹性空间，某个时点投资占比下降了，一旦管控放松，另一个时点还有可能升上去。

要保住目前的调控成果，将住房投资比例大幅下降这一现象稳住，必须着手进行房地产制度的建设性变革。这正是中央政府部门和各地正在做的：公布住宅供应计划、加大热点城市的住宅用地有效供应。多渠道增加租赁住房用地供应(包括集体建设用地建设公共租赁住房)、扩大租赁住房占比。以及制定实施《住房销售管理条例》、《住房租赁条例》(将《住房租赁和销售管理条例》分拆)，研究推进房地产税等。

这也是房地产长效机制的主要内容。但我个人更愿意称之为住房制度的完善与变革。这个机制公布之日或这个住房新制度初见雏形之时，就可以说住房去投资化第一阶段已经完成。

那何时是住房去投资化的第二阶段？房地产税的实施之日。但应该相信，在那个阶段，挤出住房投资资本的过程，也是温和的、渐进的。亦即，房地产税也将是平和的、可控的。也因此，眺望前路，普遍而言，投资买房获得超级收益的时代已经过去。

房地产市场fangdichanshichang相关"实施房地产税才能确保“住房去投资化”"就介绍到这里，如果对于房地产市场这方面有更多兴趣请多方了解，谢谢对房地产市场fangdichanshichang的支持，对于实施房地产税才能确保“住房去投资化”有建议可以及时向我们反馈。

瓷砖相关 房地产交易会房地产业房地产市场经济市场销售市场部市场竞争市场总监,本资讯的关键词:房地产市场房地产税住房投资实施