【房地产市场】一线城市屡现“地王”背后折射巨亏风险

    一线城市屡现“地王”背后折射巨亏风险

每经智库财经专家张平

去年年底，恰逢全国房地产市场处于调整期，但令人诡异的是一线城市却频现“地王”们的身影。 格力地产12月底以16.14亿元竞得浦东新区前滩地区某宅地，溢价率127.0%，楼板价65832元/平方米，刷新上海单价地王纪录。仅仅不到四个小时，该纪录就被再度刷新：三湘地产以18.61亿元竞得前滩地区另一幅地块，溢价率113.8%，楼板价66629元/平方米。据计算，未来这2幅地块的住宅销售成本价至少在9万元/平方米以上。

无独有偶， 北京、广州也掀起一轮年末抢地小高潮。12月初，中海地产经42轮竞拍，以溢价28%、总价59亿元获得北京石景山一旧城改造项目。广州今年的总价地王则在11月24日由越秀地产以64亿元摘得。 深圳近日推出的地块也引发了龙湖、华润、世茂等多家大牌房企的激烈争夺……

面对一线城市房地产市场“面粉”贵过“面包”的奇怪景象。专家们发出警告，目前的土地热难以推升房价预期。按照现在的节奏，房企在同一时间集中拿地，未来供应势必也将集中释放，届时竞争必然激烈，房企不惜血本的高价拿地，弄不好会出现巨亏风险。与此同时，社科院的房地产绿皮书也预测，将来会有一半以上的开发商转行或在市场中消失。那么去年年底的那波地王热因何而起呢？

首先，开发商们有一种“只买最贵的，不买最便宜”的心态。从目前来看，三四线城市房地产正处于“去库存”状态，再往里投钱无疑是“找死”。而一线城市未来房价必定比较坚挺，开发商们不求房价能涨多少，起码在一线城市拿地不失为“进退皆可”之策吧！

再者，各大开发商们与地方政府有着“千丝万缕”的联系，去年二三季度包括一线城市在内的土地流拍现象层出不穷，比如北京孙河地块便是如此。到了年底为了帮助地方政府解决财政缺口，开发商们人为推高地价也是必然。更何况各地方政府对楼市缓风频吹，特别是央行宣布放宽个人购房贷款之后，开发商们预计今年一线城市将取消限购令，那么此时提前布局，便有了去年年底的地王争夺战。

最后，大多数去年底的地王都有国企、央企的背景，比如格力地产、中海地产等。这一方面，有国资背景的开发商与民营房企相比，融资渠道更畅通，融资成本更低廉。另一方面，民营房企在争当地王时，要考虑风险和盈利问题。而对于国资背景的开发商来说，赚钱是自己的，亏钱是国家和银行的事儿，并不会太重视拿地风险的管控问题。

很多人担心，近期地王在一线城市的频频出现，会带动周边商品房价格上涨，届时将会把一线城市的房价泡沫推得更高。不过笔者认为，中国房地产黄金期已过，闭着眼晴争当地王能赚钱的时代已经终结，年底地王的频频出现最终只能以这些企业的巨亏而告终。

其一，一线城市的商品住宅库存并不轻，只是库存没有三四线城市那般严重。 以广州和北京为例，虽然连续两月成交回升，但数据显示，11月份，广州楼市库存仍高达15万套，创下近五年以来的历史新高。北京也存在着类似情况，截至12月7日，北京可售商品住宅总量再次突破9万套，达到9.3万套，创下32个月新高。上海12月商品住宅库存突破1300万平方米，估计去库存也需要一年以上的时间。目前房地产已由卖方市场向买房市场转向。

其二，各地地王高溢价拿地，仅楼板价就达6万多/平方米，建成后至少要卖9万元/平方米以上，这无疑把地价泡沫推向极致，早已远远脱离了当地民众的购买力。在这种情况下，不仅投资风险巨大，而且按照当地居民的工资水平100年也买不起一套房。所以就算地王们造好了房，也买不出去几套，所以疯狂拿地将付出惨痛代价。

其三，近十多年来，房价之所以疯狂飙升，与银行对个人贷款放宽有关，就是允许购房者可以透支未来几十年的收入，但这是在房价处于上升周期之下。而去年末银行的不良贷款率急速飙升，各商业银行对于个人房贷的策略是收紧杠杆，不可能任凭投机者拿银行的房贷金融杠杆无限放大，在没有资金配合的情况下，就算地王高价拿地，也会应者廖廖，最终只能转为消化不了的库存。

开发商们年末突击争当地王，因为他们看好一线城市的房地产市场，希望今年占据“进退自如”有利态势，但是这种不计成本的拿地，着实让人为其捏了一把汗！笔者认为，在房价上升通道中，争做地王只是赚钱多少而已！但是在大的调整周期内，不计成本的拿地，风险不言而喻，最终出现巨亏的恐怕还是有国资背景的开发商和银行。一线城市的土地市场真是开发商们的安全港湾吗？我看不见得！

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