【房地产市场】各地城市普现鬼城 开发商人造热销假象

    各地城市普现鬼城 开发商人造热销假象

小城市普遍出现鬼城 开发商雇人制造热销假象

证券日报

编者按：北上广深一线城市的房价节节攀高，二、三线城市的房价则喜忧参半。刚刚过去的春节假期中，返乡的《证券日报》记者探访家乡楼市过程中发现，有些地方的房价从年头涨到年尾，也有些城市的房价则出现了下滑。此外，通过调查发现，“鬼城”现象正逐渐成为小城市中的普遍现象。

潍坊空房率高达40% 当地政府提高新项目审批门槛

有业内人士表示，潍坊市区由于流动人口较少，所以房价不高，但是辖区内县市区的房价存在泡沫

被称为“鬼城”的鄂尔多斯(8.10, -0.05, -0.61%)至今未走出“冰谷”，而伴随着新房开发率的不断提高，“鬼城”一词不断出现在三线城市里。而作为三线城市的潍坊市，其房价如何？新房入住率又有多少？

马年春节，记者利用假期走访了潍坊当地房地产市场，面对一栋栋新起的高楼大厦，新房入住率过半的楼盘少之又少，而40%的空房率被多数人认可。

新房入住率较低

建设一个小区，从开发到完工大约需要3年-5年的时间，然而，小区建成后入住率普遍不高，这是什么原因呢？

曾经因入住率不够而被供暖部门拒绝供暖的江南怡景小区，但是据记者了解，这个小区的房子几乎售完。对于入住率不够的原因，记者经过调查后发现，造成江南怡景入住率低的原因有多方面，其中包括开发商基本配套设施没有完善，业主不愿入住的原因。也有一房多卖和开发商因欠建设方资金而用房抵账，一个人拥有多套房子的情况。

小区居民找到相关单位协商，但最终也没有享受到冬天里集体供暖的福利。虽然江南怡景仅是个案，但也反映了潍坊房地产一个共性—空房率较高。

对于空房率问题，一位从事房地产开发的李先生接受《证券日报》记者采访时表示，新房入住率不高，很多新小区的入住率在20%-30%，多数小区在40%-60%之间。

在李先生看来，潍坊新房入住率不高的原因主要是潍坊的房地产项目开发过度，而潍坊城市流动人口较少，因此，总的需求就少。

入住率不高是否意味着房地产开发商建好的房子卖不出去呢？

对此，李先生表示，潍坊市区的房子，只要小区位置好、营销策略高，一般的房子都好卖，一个新开发的小区楼房售出率超过50%，有的小区会卖到80%。

在采访中，多数房地产界人士对记者表示，潍坊的房子比较好卖，因为价位不高。但入住率不高的原因是因为一家人拥有多套住房。

潍坊某房地产开发商代凯对《证券日报》记者表示，潍坊已经建成的小区卖出率较高，但入住率不高，原因有一人拥有多套住房的因素。

代凯表示，潍坊的房子虽然入住率不是很高，新小区有40%的是业主自己住，有20%是业主租给别人住。也就是说，小区入住率在60%，有40%的房子空闲。

在采访时中，有很多业主也表明自己小区的入住率不够(潍坊一般按照70%的入住率为供暖标准)，以至于供热公司在冬天不给供暖。

虽然各个小区的入住率不同，但受访的人群中对于40%空房率表示认可。

事实上，潍坊作为一个三线城市，由于流动人口不多，所以潍坊的刚性需求较少。一家人有多套住房的现象普遍，这与一些单位集资买房以及潍坊市城中村改造给当地老百姓分多套住房有关。

市中心房价不如周边县区

近年来，潍坊大面积的开发房地产，不断的有新楼拔地而起，这对潍坊的基础配套设施、及供暖系统等带来了考验。

房地产开发速度过快，基础设施配套没有跟上，近年来发生的一些小区事件已经为潍坊的房地产市场敲响了警钟。当地政府从去年开始加大控制房地产开发速度，对一些新开发项目的审批来说难度加大了。

“近两年来，房地产市场不是很景气，加上现在开发的一些小区的出售率不高等问题，我们已经提高新开发项目审批的门槛，控制新盘开发的数量。”潍坊市国土局一位不愿透露姓名的工作人员对记者如此表示。

在其看来，潍坊市区的奎文区和潍城区新房售出率较高，但开发区的房子这两年卖的不是很好。现在政府已经在控制房地产开发的规模，不会开发大面积的楼盘。“现在一年的开工面积在30万平方米-40万平方米”。

由于没有太多的流动人口，潍坊市的房价一直不高是不争的事实。根据统计显示，潍坊市区内的房价在4000元/平方米-5000元/平方米，个别楼盘的价格在7000元/平方米。

在房地产开发商李先生看来，阳光100在潍坊开发的公寓卖到8000元/平方米，在三线城市的潍坊卖的有点高。但对于恒大地产开发的楼盘，其表示该楼盘相对有卖点，配套完善，打造新的理念来引领潍坊的城市消费，因此该楼盘卖的还比较不错。

采访中，多数人都表示，潍坊辖区内的县市区房价其实没有泡沫，未来走势可能是稳中有升，但是涨幅不会太大。县市区的房价有一定的泡沫，未来存在一定的风险。

据了解，潍坊辖区内的县市区，临朐、寿光、昌邑等地的房价有的高于潍坊市区的房价。

“临朐好地段的房价每平方米有的在10000元左右，有的在7000元/平方米-8000元/平方米。”一位回老家过年的朋友如此感慨。

同样，春节前本来想在老家买方的辛先生也对记者表示，老家房价涨的太高了，不敢买了。

经过走访了解，潍坊市区新房入住率虽然不高，但不会出现鄂尔多斯的“鬼城”，不过，潍坊县市区的房价高涨存在一定的泡沫，在整个房地产市场不是很明朗的情况下，县市区的高房价未来能走多远，等待时间的考验。

唐山楼市陷结构性过剩 开发商雇人排号造热销假象

证券日报

由于近年来钢铁产业不景气，涉及到的产业工人收入减少，房产购买力多少受到些影响，销售速度比之前慢了很多

春节长假回老家唐山，亲朋好友见面讨论最多的话题还是“房事”，引用春晚上一句调侃的话，“最好的买房时机是前年”。

当地的房地产市场令人感慨良多，多个朋友普遍认为，近两年房价涨了点，但购房者不像之前那样疯狂了，即使刚性需求的人群也都在观望，并不着急出手。

当地从事房地产营销多年的陈先生告诉《证券日报》记者，由于近年来钢铁产业不景气，产能受到打压。对于唐山来讲，钢铁又是支柱性行业，涉及到的产业工人收入减少，购买力多少受到些影响，销售速度比之前慢了很多。

陈先生表示，唐山的房地产市场也确实已经出现了结构性过剩，比如曹妃甸等地招商引资、外来人口的增长速度远远赶不上当地房地产建设的速度，当地开发商资金链断裂，出现了不少烂尾工程。

以滦县为例，虽然2013年房价总体比前一年涨幅接近10%，但前些年需要提前排号，开盘当天即销售一空的“日光盘”不见了，更多的楼盘是已经交房但仍有大量尾盘还在销售。

而且，当地一些开发商为了尽快回款、加快销售，还存在拿到“预售许可证”之前就开始以收“订金”的形式销售，要收房先交数千元装修保证金，甚至花钱雇人排队制造虚假销售火爆场面等各种潜规则。

要收房先交“装修保证金”

以滦县县城南端的新楼盘“金府庭苑”为例，购房人侯先生向《证券日报》记者介绍，他的房子是2012年10月份买的，当时的价格是4100元/平方米，2013年11月份开始办理交房手续，他因为收房需要补交面积差额、装修保证金、契税、物业费等相关手续共2.3万元资金没有到位，一直拖至今年正月初才去收房。

他收房时所在楼盘的房价已经涨至4600元/平方米，但他发现目前仍有大量尾盘在销售。

侯先生告诉记者，装修保证金就要交5000元，“5000元相当于我两个月的按揭贷款呢”，他的姐姐在收房时并没有当时就交“装修保证金”，而是在准备装修房子时办理“装修许可证”才交了2000元的装修保证金。现在他并不着急装修房子，至少要几个月之后攒点钱再装修，因此暂时不打算缴纳装修保证金。但售楼处相关人员称，5000元的装修保证金必须在收房时交清，否则不给办理相关手续，不得已才交了这5000元。

“需要等装修完毕，验收合格之后才可能拿回这笔钱，估计至少要半年之后了。”侯先生说。

有律师告诉记者，收取“装修保证金”并没有任何相关法律依据，物业管理方收取多少保证金也没有任何标准。依据《物业管理条例》第五十三条：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”。因此，业主对自己的房屋进行装修是行使所有权的行为，只要装修部位不涉及共有部分或公共部分没有义务交付装修保证金，只需事先告知物业服务企业。

花钱雇人排号造热销假象

另一位购房人陈先生向记者介绍，当地二手房位置比较好，价格会高一些，特别是临近滦县一中的团结里小区，因为是“学区房”挂牌价在普通住宅里应该算是最高的，能够达到6500元/平方米，“实际成交价没有那么高，应该不到6000元/平方米”。

陈先生爆料称，新开的楼盘因为位置相对比较偏，都不太好卖，甚至某楼盘因为卖不出去，在开盘当天花钱雇人排队制造“热销”假象。“看起来售楼处排队排号的人很多，一打听很多都是花50元钱雇来的当地蹬三轮拉活儿的人在排号”。

陈先生也是2012年秋季买的房，当时只是交了12万元的订金，到现在还没有办理按揭贷款相关手续，“当时承诺是今年11月份交房，现在房子只盖了三分之一，希望他们能够如期交房吧！”

陈先生交定金时价格是4200元/平方米，“现在据说涨了点，但涨幅非常有限，最多几百块钱，而且是有价无市”。

陈先生告诉记者，滦县当地有一个“老太太炒房团”，开盘之前在内部认购时，这帮老太太一出手就是每人买几套，之前很多楼盘的价格都是被这一炒房团炒起来的，等真正开盘销售时她们就开始逐步撤出了。

但现在，陈先生称，房地产政策不明朗，三、四线城市房地产崩盘、出现“鬼城”的声音不绝于耳，“不管是炒房的还是刚需的，谁也不敢轻易出手了”！

一位准备购置第二套房的李先生称，目前“刚性需求”的购房者主要是当地农村到县城买房准备结婚的年轻人，像他这样的“改善性需求”的人并不多。

据李先生介绍，他在十年前以每1000多元的价格购置了目前的住房，当时按揭贷款没有还500多元钱，现在已经还清。目前父母帮助他们带孩子，从老家农村搬到县城和他们一起住，父母上面还有80多岁的奶奶，一家六口人“四世同堂”，因此，准备再买一套房改善居住条件。

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