【房地产市场】黄怒波:重要资源到手 旅游地产先布局先得益

    黄怒波:重要资源到手 旅游地产先布局先得益

2013“迭代与平衡中国地产新视角高峰论坛”于1月8日上午9点半在中国·北京柏悦酒店盛大开启，“2013中国地产新视角”齐聚业内翘楚、行业巨擎，观点交锋、领秀论道让智慧在碰撞中得以沉淀，力图把脉中国经济发展之势，助力中国房地产产业将在激荡中走向平衡、有序的未来。

论坛期间，中坤集团董事长黄怒波接受搜狐焦点独家采访时坦言，以限购为手段的调控效果并不十分理想。应对迭代的市场，房产企业需要寻找新的效益增长点，旅游地产在监管机制、盈利模式上仍不成熟，但仍是谁先布局谁先得益的领域。此外还透露，对于千呼万唤的冰岛项目，仍需耐心等待。

【搜狐焦点】：黄总您好，您是搜狐焦点的老朋友了，首先代表搜狐焦点感谢您对新视角一如既往的参与与支持，今天的主题是迭代与平衡，在您看来，2012年房地产市场历经了什么样的更迭，又应该如何去平衡？

中坤集团董事长黄怒波

【黄怒波】：2012年房地产市场总体说还是在比较平稳的调控当中渡过的吧，它的限购，限贷措施一直没有变，比2011年、2012年好一些，游戏规则就是这么制定的。但是我不太认为限购政策是好的，房价没有下来，它的目的是把房价下来。但是这种实际上证明用政府有形的手，或者按照行政的想法来用限购的办法来控制市场的需求是失败的。2012年我管它叫限购的一年，失败的一年。

市场：限购效果有限 刚需与供给矛盾凸显

【搜狐焦点】：前一段时间看到很多的各大房企纷纷亮出自己的业绩，这个业绩表现上来说，在政策上没有大幅松动情况下，似乎出现了一个市场的窗口期，对此，您怎么解读？这是第一个问题。第二个问题对于中坤来说，2012年您对中坤的表现，资产的量级和营收状况，您满意吗？

【黄怒波】：窗口期说明了社会的刚性需求还是在存在，我认为跟政策因素有关系。原来是期望通过限购，房价能够下来，政府也是这么承诺的。但是突然看到这是不可能的，大家知道再不买房子真的不行了，所以这个时候市场的刚性需求和供给之间的差距显出来了，所以房价又上来了，这是一个。

收获：为中坤后十年发展拿到了关键资源

对于中坤来说，2012年确实也是一个调整的一年，限购、限贷也好，看到房地产市场按照住宅市场这个路子走下去会有问题的，我们正在调整。第一资金金融不向民企倾斜，很困难，原来持有很多物业的问题就出来了。它不能解决流动性，在金融危机的时候，这个就知道以后不能持有过多的物业，我们这个战略调整债务结构，调整比例，调整物业和流动性比例关系。第二在旅游市场确实不错，拿到好的资源，因为所有经济不景气，政府招商也很迫切，主要大的动作有所突破，我们应该说为后十年拿到了我们想要的战略资源。

从营收的状况上来说，还是一般吧，因为2012年都是鸡飞狗跳的一年，大家都紧张。总体来看，通过2012年调控，让我们确定了后十年的战略方向是要调整到合适的债务结构，长短期要结合好。还有坚定的往旅游地产走的决心。

【搜狐焦点】：您刚才说的引发我接下来两个问题，刚才提到旅游地产，中坤从08年开始已经在非常积极转型，不管商业地产还是旅游地产都有一些非常令人瞩目的动作。现在可以看到越来越多的企业，把旅游地产作为新的增长点，您对这个现象怎么看？还有一个问题，刚才那个论坛提到了赢在何方？您觉得在旅游地产领域中中坤赢在何方？

战略：旅游地产谁先布局谁先得益

【黄怒波】：第一个问题大家都在开辟另外一个区域，这是对的。住宅市场在大城市受到的限购、限贷措施，政府的紧缩措施比较受影响吧，在三四线城市是过剩的，出现了企业的经营风险。应该说大家都在寻找新的下一个布局点，现在看来凡是往这一方面走就对了，为什么？这一届政府要提出“城镇化”，城镇化的含义是什么呢？可能把它的所有视线不一定放在大城市圈，更强调国民生活质量同质化，这是德国的概念，德国是这么解决掉的。在这个时候如果在旅游地产特点一般都是风景优美的地方，相对落后的地方，下一步城镇化受益最大的也是这些地方。所以先布局先得益，对于中坤来说我们布局比较早，我们也不是08年，我们做了十年吧，从黄山也好，北京门头沟也好，华侨城做了很多年，万达长白山做了很多年，这些方面越来越照准了，跟以后中国经济发展方向不违背的，比如旅游产业现在国家把它做成战略性支柱产业，以前没这么提。我们走的这个行业就安全，当然城市地产不是不做，我们有大的项目，比如在第二国际机场，会有中坤国际广场，但是那是极好的位置才做的。旅游地产方面，我认为中坤先拿到第一块馒头，也不叫面包，走出自己一条路来。

模式：监管机制与盈利模式尚不成熟

【搜狐焦点】：刚才提到德国模式，在我的理解中的我国的旅游地产可能还处于初级阶段，找一个地方，建景区收门票，更成熟的模式是旅游景区与人居的充分融合，比如旅游小镇戛纳，是一个完整的旅游观地，其中很多观光点其就是人居的。相较于国外这些成熟旅游地产的市场，我们相差多少？

【黄怒波】：相差当然很大了，首先这个旅游地产第一个要素是保护概念，我们法规还不健全，到处在污染，地产商拿了以后简单盖成房子，也不考虑环境问题。在法国你讲的这些地方在西方来说第一保护的法规很健全，旅游地产进来景区也好，或者建渡假别墅也好，不会破坏自然环境和原生态文化，这是中国和它差的很大一条，我们处于原始阶段。第二个我们还没有这个盈利模式，这个盈利模式像美国已经很成熟了，因为人们的消费习惯已经有第二居所的概念了，第二生活空间的概念，中国还正在培养。为什么培养？因为有待于中产阶级的兴起，下一步城镇化的大特点，我们在一个国家的范围内，会培养一批中产阶级。这个是它的生活需求，就是精神需求，文化消费需求，这个时候旅游地产才是黄金时代的到来，这两个跟国外的差别。

但是既然有差距，就有它发展的空间，我们现在进入到旅游地产成本比较低，代价比较低，为什么不去法国做呢？法国代价很高的，为什么去冰岛，因为它的起点很低，以后利润空间就大。

【搜狐焦点】：冰岛有什么新的进展？

【黄怒波】：耐心等，现在大选，要求耐心等，那就耐心吧。

【搜狐焦点】：做旅游地产持有时间长，营收周期也比较长，对于开发商的资金链来说是一个考验。2013年信托债务3700万到期，明年资本市场中对开发商机会更多，还是压力更大？

【黄怒波】：讲这个当然对我的实践来说，我认为机会多，现在金融机构刚才巴老师讲都在探讨新的金融模式。以前用地产抵押给我贷款，现在不是，从全产业链，项目前期概念设计就进来了，先是信托，金融机构或者其他风投进来，后一阶段银行再跟进，再到销售阶段资金再进来，这个模式在今年会起来的。经营机构经营思路在变，都在寻找这样一条路，这是2013年很大的变化。因为我们自己在实践当中就看到这个，今天巴老师讲的是非常好的趋势。

【搜狐焦点】：寄语新视角，寄语2013年，您有什么期盼和祝福？

　　【黄怒波】：希望在2013年我们都应该有一个新视角，对于地产商的新视角，就是要看准城镇化国家的一条命脉，跟它一同搏动，而不是跟它逆着走，跟一个社会共赢，跟一个国家共赢。

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