【房地产市场】京房协副秘书长陈志：今年前五月退房仅298套

    京房协副秘书长陈志：今年前五月退房仅298套

6月4日，北京市房地产协会副秘书长陈志就近期北京房地产市场中的退房情况，与焦点房地产网进行了沟通交流。

今年前五个月签约的住房仅退房298套

近段时间以来，部分媒体对北京等城市退房非常关注，如有媒体说北京出现“超高退房率”，“部分楼盘退房率超过30%”，“楼市成交回暖，退房现象为何多起来？”。陈志说，作为行业协会我们看到这些报道是一头雾水，经过仔细研究，对有关数据进行核对，可以负责任地说，北京的“高退房率”是数字误读。

如有的媒体在报道里这样说：“北京房地产交易管理网的‘期房退房公示’长达118页，共有1759条退房记录，这些楼盘的退房数据是根据其预售许可证号进行统计的。”这看似有根有据，实际上，误读也恰恰出在这里 。

陈志说，大家应该注意到上述退房总量是按项目销售许可证号统计的总量，包括2006年至今的所有数量，将3年多来累计的数量当作近期的退房情况，并得出退房率，显然是不科学的。而且，这些退房中还包含着商品住房、办公用房、商业房、配套商业房等不同类别，甚至连车库都包含在内，这样一概而论自然会出现误读。

大部分退房的项目是2008年以前签约的

实际情况，今年前5个月北京市预售商品住房退房量与同期销售量的比例为4.7％，比去年同期下降了3.4个百分点。今年前5个月退房2099套中，2008年之前签约的668套，2008年签约的1133套，2009年签约的298套。2009年签约的涉及110个项目，最多的一个项目退房15套，有50个项目仅退房1套，总计占同期全部预售商品住房签约量的0.66%。

陈志说，我们在解读专业数据时一定要吃透数字，如果吃不准可以找相关单位进行咨询，我也愿意给大家提供帮助。

退房量较大的项目是非住宅项目

媒体报道的近期退房量比较大的项目都是非住宅项目。例如尚城，退了190套，是科研办公项目。久居雅园，退了188套，退的全是车库。三里屯soho中心，退了66套，是商业项目。还有中堂项目，一季度退了48套，是商业配套项目。据我们的测算，今年前5个月的退房中，有47%为非住宅项目。

是谁在退房？

陈志说，尽管上述数字存在误读，但对退房行为仍应该高度重视，加强监测和管理。

谈到退房原因，陈志认为：

一是网签政策全面推行后，个人信息变更所造成的退房。北京市的网上签约系统为了避免开发商通过变更个人信息变相捂盘惜售，或者通过变更个人信息炒房，对信息变更管理非常的严格。如果个人信息有误，或者相关权利人变更都需先行到所属区县管理部门办理退房手续，再作变更，由此对退房行为建立了一套严格的审核程序。例如身份证号、姓名等信息填写有误，或者购房人变更为配偶、直系亲属，随着公积金贷款条件放宽，许多人将商业银行贷款变更为公积金贷款，这些情况都要先办退房再作变更，这类情况占退房数量的35%左右。

二是房价波动造成的退房。这一点有许多媒体也有分析，就是有些楼盘08年前后降价后，原来在高价位购房的老业主要求退房。我们协会在去年就曾经对这种退房现象做过调查，部分业主在2007年下半年房价高位时买入，由于市场调整，当去年底到今年初房价下降，便向开发商要求退房，这类情况占10%左右。

三是这段时期商业用房退房量比较大。应该是受金融危机影响，一些投资性购房者可能因为支付能力不足，也可能不看好原有的经营前景而退房，一些境内或境外投资机构也会因为“自保”而放弃购房。

四是企业以房屋买卖做担保进行融资。去年房地产市场形势不好，开发商卖不出去房子，国家又收紧了银根，企业资金非常紧张，一些企业通过预售方式把房子抵给单位或个人进行融资。今年以来，市场形势好了，卖了房子有钱了，还款赎回房子，就形成了退房。这些退房，从缓解企业资金压力，避免引发项目烂尾和延期交房的角度来看，我个人认为是可以理解的。企业借不到钱，卖不出去房子，只好通过房子担保来借钱，这实际上是企业的一种自救。从近期有关主管部门对这类项目的执法检查来看，企业无论是签约还是退房，还没有发现违法违规现象，也没有发现假按揭的迹象。但由于假按揭的危害很大，虽然还没有发现假按揭的情况，政府和金融监管部门还是要密切跟踪监测，加强有关方面的监管。

单纯利用退房率研判市场走势不科学

合理的退房率是成熟健康市场的标志之一，从过去争得面红耳赤都退不了房，到现在按合同约定依法退房，这恰恰证明我们这个市场在进步。

退房率突然异动，应该关注，但也需要具体情况具体对待，如果以此做出市场恐慌、楼市虚假回暖等这样的判断，显然过于简单，是不科学的。

假按揭操作难度非常大

随着政府监管力度不断加大，交易程序日益完善，银行风险防范措施加强，目前假按揭的操作难度非常大。例如，购房者利用银行的按揭贷款购房，那么在购房者退房的时候，是需要银行的同意，要不然就退不了，银行在同意退房的时候，必然会要求购房者偿还贷款。因此，如果没有开发商与银行内部勾结，假按揭在操作上难度是非常大的。

交易网升级确保信息准确

陈志介绍说，针对社会对房地产交易网退房数量的误读，市住房和城乡建设委相关部门积极改进工作，已经完成局域网数据的细化工作。从4月28日起，退房公示中网上签约时间、退房时间、房屋性质等内容，可以清晰查阅。

政府管理部门的态度很明确，就是净化房地产市场环境，提供一个透明、公开的交易环境，方便选房、购房人查阅参考，方便社会各界监督。作为行业协会，我们也欢迎媒体本着实事求是的原则监督房地产市场，促进我市房地产市场的健康成长。

陈志最后表示，希望广大开发企业站在长远发展角度，理性面对楼市回暖，冷静研判市场走势，同时肩负起社会责任，珍惜来之不易的市场环境，变危机为机遇，诚信经营，规范经营，深化管理，杜绝炒房捂盘惜售、制造虚假现象、违规销售等行为，改变房地产企业“粗放型”经营模式，共同维护房地产市场稳定、健康的发展。

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