【房地产市场】百余“调控令”为何难抑楼市“火焰山”？

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    百余“调控令”为何难抑楼市“火焰山”？

年初以来，多地楼市升温，“凌晨排队” “冒雨验资” “万人摇号” “库存告急”等疯狂的购房现象再度登临各大门户网站新闻首页，“一房难求”的非普遍现象让供需紧张情绪持续蔓延。从海南自贸港到辽宁丹东，从粤港澳大湾区到杭州、成都、西安，房地产投资客络绎不绝，忙碌打探楼市 “商机”。

中原地产研究中心数据显示，今年1月至6月，全国各地房地产调控政策发布次数超过180次，累计73个城市进行了调控，出台了135条限购政策，176条限贷政策，51个城市及海南全省实行了限售。从调控效果看，房价波动趋缓，热点城市房地产市场调控效果渐显。但另一方面，非调控热点城市却不断加入本轮涨价大军。同时，随着时间的推移，中国楼市对频繁调控已产生抗体，短期行政性调控作用正在减弱。

市民在一楼盘看房 卢汉欣 摄

频繁调控难抵楼市热情

今年以来，在一线城市房价受抑制的同时，部分二三四线城市却在“轮番上涨”。国家统计局发布的2018年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，5月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有61个，涨幅最高的丹东达到5.3%。

在此情况下，各地房地产调控全面升级。中原地产研究中心数据显示，仅5月份即有超过40个城市发布50次调控政策。 “当前，房地产调控已明显由一二线城市向三四线城市全面铺开。”中原地产首席分析师张大伟介绍，5月份发布调控政策的城市主要是房价上涨压力较大的二三四线城市。

限购、限贷、限售仍是各地祭出的高招。如成都要求提高非户籍购房家庭缴纳社保年限，并规定新购住房3年限售。太原对户籍、非户籍家庭实行差别化限购政策，实行差别化信贷政策，并扩大限售范围。丹东提高非户籍居民贷款首付比例，并要求新房5年限售。

此外，多地还加强价格管理和市场监管。威海、聊城规定新房3个月内不得涨价。武汉、江门、佛山、海南、赣州等地先后出台监管措施。

半月谈记者暗访了解到，天津市南开区、西青区一些二手房中介称，在收取数万元“好处费”后，可为不具有购房资格的外地购房者伪造手续，办理购房资质。6月5日，天津市发布通知，要求加强购房人购房资格审查，对不符合调控政策规定者，不予办理相关购房手续。

警惕购房乱象扰动购房预期

在房地产调控持续的背景下，种种非理性迹象依然不断涌现。买房人不挑户型、不选楼层，新房一上市即被“秒杀”。杭州一位98岁高龄老奶奶坐着轮椅参与摇号。长沙刚需房12岁孩子中签……市场之疯狂可见一斑。

比市场更疯狂的，是人们的预期。今年4月下旬，南京桥北板块的明发滨江新城小区发布《告明发业主同志意见书》，要求从今年5月1日起，2077户业主的二手房报价往上提升7000元~10000元/㎡不等。

种种房地产乱象，让本已渐稳的市场再度蠢蠢欲动。同时，频现的“人才新政”“摇号买房”等现象更明显地刺激了市场神经。今年以来，南昌、呼和浩特、山东、海南、新余、漳平、天津、西安、四川、郑州、温州等地先后出台吸引人才政策，一些省市还加大对高层次人才的补贴力度。“人才新政”引来的却是“炒房客”。张大伟表示，西安4月份房价环比上涨1.6%，与宽松的人才引进政策有很大关系。

“人才新政”变相降低了限购门槛，使部分城市房地产市场的供给更为紧张，并带来上涨预期。如天津推出“海河英才”计划后就迅速引发“买房潮”。天津市民李先生告诉半月谈记者，自己看好的一套价值240万元的二手房，在“海河英才”计划公布后“坐地起价”，一天就涨了10万。

除此之外，因行政性限价形成新房、二手房价格倒挂，购买新房者可获得巨额利差，更让投机人群看到了“价值”。目前，已有南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州和深圳等多个城市实施“摇号购房”政策，一些摇号楼盘甚至出现“抢房大战”现象。

张大伟认为，“摇号买房”让购房者产生“买到即是赚到”的投机心理，购房者不减反增。“几万人排队抢几百套房”的现象几经炒作，进一步刺激了市场的投机情绪。

遏制投机，让住房回归居住属性

有人说，如果一二线楼市在10年间见证了中国房价从底层到登顶的过程，那么如今却有更多的城市在更短的时间内见证了中国房地产市场需求爆发的猛烈程度。

按照西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(chfs)发布的《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》，2018年一季度城镇新购房中，仅有30.8%为首套房，而第二套房及第三套房占比高达69.2%。

近10年来，房地产市场快速发展，让房企与投机者赚得盆钵满溢，这也是各种乱象频现的主要原因。对此，业内人士建议，应加快建立房地产长效机制，遏制投机高额获利。

此前深圳发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》征求意见稿，明确提出未来保障类住房比例将不低于60%，并将严格控制大户型高档商品住房用地，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

值得一提的是，对于安居型商品房，深圳将实行一定年限内的封闭流转，购房人在产权封闭期内可以转让给其他符合条件的购房对象或由政府回购。若购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或满60周岁且购房满10年，则可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权。

张大伟表示，深圳安居型商品房，将有效降低政府的保障成本，降低购买住房的门槛，满足城镇住房困难家庭多层次住房需求。更为重要的是，由于从购买到出售形成闭环，有效压缩牟利空间，降低房地产的投资属性，打击投机行为，影响短期获利的可能性，促使住房向居住属性回归。

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