【房地产市场】自如、魔方等长租公寓何去何从？

    自如、魔方等长租公寓何去何从？

前不久的集中清理群租房事件在社交媒体上引起了轩然大波，其中一家长租公寓也被卷入洪流之中。不仅如此，该公寓品牌还被曝出多间租房甲醛超标的负面新闻。长租公寓是当下资本最热捧的项目之一，集众多“关怀”于一身，为何会被卷进群租房清理事件？从冉冉升起到负面舆论缠身，长租公寓的故事并不长。

从蛰伏到发迹，长租公寓市场迎来破晓

租房是长期存在的需求，但一直以来，房地产市场的第一需求还是以购房为主，房屋租赁只是零散经营。长租市场之所以突然涌入资本，成为炙手可热的山芋，与需求的改变和多方助推有关系。

《中国流动人口发展报告2016》数据显示，截止去年年底，国内的流动人口有2.45亿人。优质资源集中的北上广深地区流动人口尤其庞大，与此相对的是房价也异常高，并非人人可以消受，所以大部分流动人口都有租房需求。

《2017租赁蓝皮书》显示2017年全国租房需求相比去年增长了57%。90后置业观也有所改变，租房意愿增加，选择租房的人多达72%。

各个城市的居民购房热情虽然不减，但房地产市场实际上已进入存量房期，众多的闲置房源可供租赁市场开发。同时，随着楼市调控不断加码，以及房地产市场竞争激烈，传统地产开发业务的利润也有所下滑，需要发掘新增长点。数据显示，2016年中国租房市场的规模大概在1.1万亿元，房屋租赁市场规模之大自然令企业心动。

更重要的是，为了推动房屋租赁市场的发展，北京、深圳等城市相继出台了一系列租房政策，为租房市场的燎原之势又添一把火。比如北京出台了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，上线住房租赁监管平台，并同时发布了《关于进一步加强集体土地建设租赁住房工作的工作意见》，未来五年将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租房建设。又比如，北上广深几大城市均推出了“只租不售”的住宅用地。

市场需求旺盛，再加上政策鼓励，长租市场一时间成为了资本的新宠，出现了自如、魔方等众多长租公寓品牌。

品质致胜，年轻租客偏爱长租公寓

长租公寓与传统租房相比多了品质出众，增值服务多等优点，广受年轻租客欢迎。

其一，自如等长租公寓在将业主房租租赁过来之后会进行装修改造再以单间形式出租。个别长租公寓的配套设施也非常齐全，不仅配备公寓管理员，也开辟了公共区域，设有台球桌、健身房、游戏室等齐全设施，管理员还会不定期举办各种活动，试图为租客提供交流场地，供租客在闲暇时间联络感情。不用出公寓就可以参与社交活动，租房者在长租公寓中可以结交到志同道合之人，对拓展人脉也有一定帮助，长租公寓以这些特质吸引不少白领人群和创客人群等。

其二，有过租房经历的人一定深受感触，通过中介租房可能会遇到很多坑，防不胜防，租个房都得跟中介斗智斗勇，此种情况在北京等一线城市更为严重。长租公寓也则相当于二房东的角色，节省了租客与中介周旋的时间，使租房更有效率。同时，长租公寓大多都通过app管理，用户不仅可以通过app租房，也可以通过app一键缴纳水电、物业等费用，提供了较为便利的生活方式。

多项优势加身，多个长租公寓几乎是一经推出就遭租客哄抢。据北京晨报报道，长租公寓刚开业两个月，入住率就能达到90%左右，也无怪乎资本会热捧长租公寓项目。据悉，许多长租公寓品牌均获得了多轮融资，其中魔方公寓于2016年获得了3亿美元c轮融资，而小米科技创始人雷军也于2014年向you+国际青年公寓投资了一个亿。

其中长租公寓品牌自如，依靠链家的门店资源，获取房源的成本与其他长租公寓品牌相比较低，还可以通过租赁市场培养长尾客户，向链家输送一部分客源，实现住房租购市场互荣，据了解，自如目前已拥有20万左右的业主。

盈利难题在前，长租公寓品质高楼倒塌

国内的房地产市场一直是以购房为主，租房市场长期处于零散经营状态，未得到完全开发。在资本和政策共同推波助澜之下，长租市场一派疯长之势。但从近期自如长租公寓被卷入群居房清理事件，以及身陷甲醛房等负面舆论来看，长租公寓光鲜外袍之下可能已爬满虱子。

长租公寓的租金回报率低，盈利周期长，经营较好的长租公寓回报期也需三年到四年，许多长租公寓至今还处于投入期，万科的长租公寓品牌至今未实现整体盈利，自如也是运营到第六年，才在北京实现了微盈利。创业者扎堆的情况下，长租市场竞争也愈发激烈，对许多企业来说盈利周期长并不是什么好消息，盈利难犹如第一块多米诺骨牌，在不断的推到其他好不容易垒起的“高楼”。

首先，长租公寓房源大多通过租赁业主房屋获得，装修改造与房屋租赁费用是长租公寓的两大巨额成本。数据显示，租房成本在长租公寓租金中占比70%，长租公寓利润薄。为了盈利，很多长租公寓实际上只提供最长为一年的短租服务，目的是方便次年涨房租以赚取更多房租差价。

目前长租公寓多集中在一线城市，因流动人口众多，租房需求高，纵使是质量不怎么样的房源也十分抢手，此情此景之下，为了节约成本提高出租房的利用率，许多长租公寓会最大限度的开发出租房，自如便是因为开发隔断间才陷入了群租房清理风波。尽管平台宣称隔断间符合出租房的隔断标准，但是可以推测在监管不到的地方存在着不符合标准的隔断间，不仅违规，还存在安全隐患。

其次，长租公寓的租金比市场价高出15%-20%，打的是品质旗号，但实际上长租公寓的服务却渐行渐远，似乎不太能匹配“品质公寓”这一宣传。比如自如公寓被曝出多起单间甲醛含量超标的严重质量问题，也是因为企业不愿将出租屋空置太长时间，意欲提升房屋租赁率，而枉顾住房出租标准。事实上，由于长租公寓多把目标用户放在年轻白领身上，公共空间社交以及定期活动这两个优势并不能发挥，因租客工作较为繁忙等，公共空间的使用率很低，活动也难以展开。

最后，尽管“租购同权”让很多人在高房价之下有了新选择，但是出租房缺少资产保值功能，很多租客未来还是有买房的计划。长租公寓作为一个长线市场，市场教育不够成熟，配套政策还不够完善。

长租公寓无法平衡租金、品质、服务，再加上如今竞争加剧，获客成本上升，长租公寓在盈利难基础上再遇困境，品质与服务也随之滑坡。

平衡品质与盈利，才是长租公寓的长久之计

长租公寓与其说是出租房屋不如说是出售生活方式，当生活方式被作为商品时，衡量其质量的唯一标准是服务。长租公寓需要依靠长期运营来实现盈利，而不是追逐短期效益，业内人士也提到，租客入住只是完成了10%的价值交付，剩下90%需后续服务与运营完成。自如等长租公寓近来频繁出现在负面舆论中，会导致还未成熟的市场产生信任危机。平衡品质、盈利与服务，自如等长租公寓品牌不妨从两方面下手。

一方面，长租公寓的优势在于品质与增值服务，装修改造是保证品质的重要环节，长租公寓须提高装修验收标准，不仅改造须按出租房安全标准进行，装修之后也需检查甲醛含量等，未达标准不予出租。通过严格验收才可减少并杜绝违规与安全风险的存在。

另一方面，长租公寓也扎堆于北上广深几大城市，定位和运营均陷入了同质竞争，获客成本升高使长租公寓盈利更加困难，但二、三线城市的长租市场还未开发。同时，长租公寓多将租客定位为独身白领，实际上家庭租房需求也不小，而市面上的长租公寓多为单间，房厅组合少，所以并不能满足这部分需求。长租公寓品牌不妨从二三线城市或是家庭需求入手，调整定位，以抓住细分市场的机会。

从自如陷入群租房清理事件和甲醛超标事件也可以看出长租公寓在愈加激烈的竞争中，为了迅速占领市场，已经陷入求数量不求质量的错误之中。尽管在租房需求旺盛的一、二线城市，劣质房源也有能出租出去，但是并非长租公寓的长久运营之计，用户愿意选择长租公寓是因为其相比普通公寓更安全、有品质。若长租公寓脱离品质，也就沦为了价格昂贵的普通公寓，没有任何优势可言。为此，长租公寓们应以此为鉴，保证装修改造的合规性、安全性，提升运营和服务能力，并在此基础上开拓新市场。

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