【房地产市场】易宪容：房价上涨，楼市怎能回归居住功能？

    易宪容：房价上涨，楼市怎能回归居住功能？

这里的房价上涨，一是指现在的房地产市场是以投资为主导的市场的房价上涨，如果是以消费为主导的市场房价上涨，上面这个问题没有意义。二是指十九大报告给中国的房地产市场定位，规定“房子是住房的，不是炒的”，其实也是说，当前中国房地产市场还是没有回到居住功能，否则不需要中国的房地产市场重新定位。三是从当前中国现实房地产市场的情况来看，出台房地产市场调控政策之后，一线城市及二线热点城市的住房销售急剧下降，但是房价不仅没有下跌(只有少数城市房价下跌)，反之这些出台房地产调控政策的城市房价还在上涨。而这种现象正是投资性房地产市场的特征。所以，文章的标题就是指，如果投资性的住房市场的价格还在上涨，那么即使出台许多房地产调控政策，这些城市的房地产市场能够回归到居住功能吗？答案肯定是否定的。

国家统计局所公布的9月70个大中城市住宅价格显示，9月份这些城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为44个(8月为46个)，持平的8个，下跌的18个。也就是说，即使从环比看，9月份国内绝大多数城市(占比达63%)的房价在上涨，而且一些城市房价环比上涨幅度还相当的大。比如安庆(环比上涨0.9%)、南充(环比上涨0.8%)、济宁(环比上涨0.8%)、哈尔滨(环比上涨0.8%)、长春(环比上涨0.8%)等。也就是说，如果按照这样的房价上涨幅度，2017年房价上涨仍然在两位数以上。但环比下跌的城市仅是占比26%，而且除了个别城市的房价环比幅度大一点之外，如泉州(环比下跌0.8%)，其他城市都很小，甚至于0.1%(如北京)，根本就可忽略不计。或者说，这种数计还有可能是城市地方政府操纵的结果。

从同比看，8月70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的67个，同比下跌的3个。不仅房价上涨城市所占的96%以上，而且涨幅远大于下跌的幅度。如西安(同比上涨14.9%)北海(同比上涨14.2%)扬州(同比上涨13.3%)，有近20个城市的房价上涨在9%以上，只有3个城市下跌，如深圳(同比下跌3.8%)和成都(同比下跌2.8%)。

也就是说，以同比看，房价上涨最高的西安，其新建商品住宅价格达14.9%，长沙、沈阳和南宁等城市的新房价格涨幅也超过10%，位居全国房价涨幅前列。环比方面，长春、哈尔滨、沈阳、西宁、贵阳、乌鲁木齐等城市进入了全国房价环比增幅前10%的城市。也就是说，除了一线城市及二线热点城市之外，其他省会城市的房价都在上涨，而且上涨幅度不小。同时，除了国家统计局所公布的70个大中城市之外，其他三四线城市的房价同样在上涨，其房价涨幅同样是很大。也就是说，二三四线城市的房价仍然处于过热之中。

现在的问题是，一线城市的房价过热过高，其价格早就上涨到5-10万元一平方米，如果地方政府的房地产调控政策是要把这些城市的房价水平稳定在这上面而不下跌，那么这种房价水平对于一般的居民来说，或对绝大多数购买为居住的居民来说，他们有能力进入这样的房价市场吗？如果不能，那么这些城市的住房如何可回归到居住功能。即使政府可以提供一些保障性住房及增加出租房，但是对于保障性住房来说，其适用范围是非常非常有限的。而对增加出租房价来说，如果市场的房价维持一个十分高的水平，那么租赁市场的租金同样会走得很高，不少既很难承受高房租，也不愿意进入住房租赁市场。在这种情况下，这些城市的住房市场要回归到居住功能不可能。尽管政府在建造一些公有产权住房，但是建造这类住房同样会十分有限。

而对二三四线城市来说，由于房价仍然处于过热的状态下，多数人购买的住房都是用于投资。因为，这些城市居民住房所占有比重会非常高。比如三四线城市的居民其家庭住房占有比例，并非是每家庭一套，而是每人一套是十分普遍的事情。现在不少居民利用过度宽松的信贷政策及税收政策进入房地产市场，除了少数改善性之外，多以用于投资。这也是当前二三四线城市房地产调控仍然火热的根本所在。如果是这样，这些城市的房地产市场同样是无法回归到居住功能的。所以，对于当前国内房地产市场的问题，政府职能部门如何还是走在房地产市场调控的老路上时，是不可能让中国房地产市场回归到居住功能的。

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