【房地产市场】余姚7折抛售见效 宁波大小房企齐降

    余姚7折抛售见效 宁波大小房企齐降

余姚样本：7折抛售见效 限购实际松动

大智慧阿思达克通讯社5月13日讯，浙江成为本轮楼市调整的聚焦区域，高库存、降价潮、地方救市的区域样本“林立”。大智慧通讯社近日走访了最具代表性的区域之——浙江余姚市房地产市场，相关的市场危机信号在这里很明显。

大智慧通讯社注意到，在该市城东区，楼盘林立，但楼盘空置状态占据绝大多数，此外还有不少楼盘仍在施工。不过，当地人气一般，即使在周末，马路上车辆、行人寥寥。大智慧通讯社走访了多家楼盘发现：降价楼盘不在少数，而且花样百出。其中，万里世纪豪庭项目采取直接降价的方式，部分房源降价逾30%，以价换量取得了较好的效果。

据宁波爱地房产咨询报告显示，目前余姚存量商品房高达20735套，楼市去化压力大，且今年楼市下行明显，量价齐跌，按照4月的去化速度，存量商品房至少可以消化五、六年以上。

楼盘直降30%见效

在宁波市下辖的县级市余姚城东区冶山路与星光路交汇处，一张印着“万里世纪豪庭--真的7180元/平方米”字样的楼盘广告，吸引了不少市民驻足观望。

公开资料显示，该楼盘为浙江万里房地产开发有限公司开发，系浙江本地开发商。大智慧通讯社随后以购房者的身份走访了该售楼处，销售人员表示，该处楼盘降价已经有一个多月，降价力度较为明显，部分120平方米的户型单价从1万3、1万4直降到9千多元，每平米降价4000至5000元，降价幅度超过了30%，而广告上的7180元/平方米也确有其事，只是某些较低楼层，比如2层或者3层的部分房源。但在降价之前，该楼层也是单价在1万元以上的。

该销售人员同时称，降价取得了不错的效果，近期看房、买房的人较多。虽然也引起了不少老业主不满，来售楼处理论、维权，但目前尚未发生纠纷事件。

据宁波爱地房产咨询报告显示，世纪豪庭低价跑量取得了不俗的效果，4月份该楼盘卖出44套，在余姚所有楼盘里排名第二。

此外，该销售人员表示，从5月1日之后，限购在实际操作层面已经放松，在宁波其他地区拥有房产不会影响到在余姚买房。

限购“暗松”下的大幅降价

事实上，在城东降价的并非仅此一家，之后，大智慧通讯社注意到，另一处楼盘金盛玉苑打出了“20套清盘‘淘宝价’，最高优惠53万元每套”的广告，优惠幅度也十分惊人。

而余姚城北区一个高档住宅楼盘--中江浅水湾，该处销售人员表示，城北区较城东区人气较旺，中江浅水湾整体并未降价，现在均价依旧保持在1.2万元左右，只有局部少数楼盘会通过“特价房”而做出一些优惠活动，但优惠幅度并不大，在10万元以内。

关于限购问题，该销售人员表示，5月开始已经松动，在宁波其他区拥有住房的宁波籍居民在余姚买两套没有任何问题，甚至通过可以全款或者分期付款的形式购买第三套。

在此之前，余姚高端楼盘就频频传出降价消息，4月14日，据媒体报道，世茂(世茂房地产，00813.hk)牟山湖有部分别墅一次性降价40%。去年12月份，“太守名府”豪宅，该楼盘下调6000元/平方米进行促销。

限购松动、限贷不变

尽管限购在实际层面已经松动，但公开信息显示，目前宁波市住建委对于限购松动的消息仍没有直接回应。

不过，就算限购政策有所松动，能在购房地区开出首套房证明，在银行贷款中还是跟以前一样，限贷政策不变。目前宁波首套房所有银行都已经取消利率折扣，第二套贷款利率上浮10%，第三套限贷。

上述几个售楼处销售人员均证实这一点。

量价齐跌，去化需五、六年

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，供应量集中的区域销售去化压力较大，拿地成本与成本较高也有可能导致企业面临销售压力，会导致局部个案楼盘大幅降价的现象。对于浙江省的很多城市来说，目前还面临比较大的去库存的市场压力。

据宁波爱地房产咨询报告显示，今年4月余姚存量商品房20735套，约为宁波其他县级市慈溪、象山、宁海和奉化的1.51、2.91、5.33、3.91倍，占上述5个县市总量的41%。

该报告认为，余姚存量巨大，库存去化周期长，楼市去化压力大。4月楼市依然低迷，前景不容乐观。但价格的松动，带动了刚需产品的成交。

报告显示，今年4月，余姚成交291套，均价9287元/平方米，相比去年成交495套和均价11351元/平方米，同比分别下跌40%、9%。环比数据同样处于下跌趋势，3月份成交327套，均价为10300元/平方米，4月份与之相比均有所下跌。

公开资料显示，目前，余姚市常住人口只有一百万左右，却有8个大型城市综合体。现如今，在商品房销售形势低迷的情况下，按照4月的去化速度，存量商品房至少可以消化五、六年以上。

宁波降价楼盘起底：大小房企齐降 后续或更猛

大智慧阿思达克通讯社5月13日讯，年初至今，各地房企普遍日子不好过，尤其是在浙江，从行业龙头到地方中小房企，如何降价、如何跑量成为头等大事。成交量下滑，不断有竞争对手楼盘宣布降价，资金链紧张，老业主维权等使得开发商们如鲠在喉。

大智慧通讯社走访宁波市的两个降价楼盘时发现，大小房企降价方式、规模明显有差异，原因也不尽相同。中小房企奥克斯地产为缓解资金链紧张，采取大幅降价方式以价换量，并且取得了不错的成果，奥克斯盛世缔壹城二期几乎销售一空。

而作为地产龙头的万科(000002.sz/200002.sz)，其在宁波鄞州区的金域国际楼盘也有优惠，但体现在尾盘销售上面，部分房源降价幅度也超过了15%，其主旨却在于快速周转。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，浙江省重点城市市场销售量趋于平淡，对于开发商来讲，若能先知先觉，尽早采取措施以先发制人。“平价跑量，现金为王”不失为较好度过危机的方式。

观望情绪下抛售自救

据宁波爱地房产咨询报告显示，2014年4月宁波市六区共计成交13.07万方(1163套)同比下跌37.85%。成交均价为12833元/平方米，同比下跌6.69%。4月份，整体市场处于疲软状态，新盘迟迟不敢入市，购房者观望情绪浓。

2014年截至3月31日，宁波市六区共计留存住宅类房源33512套，较上月30316套出现了小幅上升。按照4月份的消化速度，现存的楼盘全部去化至少需要两年。

库存庞大的事实以及成交低迷的现状，逼着各项目开始抛售自救。进入4月份，楼盘开始直接明降抛售。先有余姚世茂牟山湖大规模降价40%，后有位于潘火板块的奥克斯盛世缔壹城更是在上月底最高直降5500元/平方米进行抛售等。

楼盘大幅降价迫于资金链压力

5月11日，大智慧通讯社走访了奥克斯盛世缔壹城发现，现场依然有业主维权的痕迹，前来看楼的人也较多。该售楼处销售人员表示，降价3500-5500元/平方米确有其事，但目前房源所剩无几。并且限购在操作层面已经松动，(宁波市)老三区拥有住房不影响在新三区购房。公司处于快速回笼资金的考虑，才会大幅让利降价的，且时间有限，当日(5月11日)是优惠活动的最后一天。

公开资料显示，奥克斯盛世缔壹城为奥克斯地产在宁波开发的项目。而事实上，奥克斯地产降价并非只在宁波。据搜房网先前报道，2014年的3月11日，青岛奥克斯广场骤然对外打出“8166元/平，五千享受96折优惠”等促销广告。住宅由原来的均价10300元/平方米降到了9200元/平方米。

业内认为，对于奥克斯地产的降价，或是开发商在高速扩张过程中资金链紧张引起的。拿进的高价位土地较多，大幅降价或为企业回笼资金的需要。

上海中原地产研究咨询部资深研究员卢文曦表示，中小房企抗风险能力较差。为了拓展市场份额不惜抬高成本激进拿地，项目数量有限甚至集中于需求不足、均价不高的三四线城市，加上融资渠道收紧融资成本抬高，这都给中小房企的发展危机埋下伏笔。

据此前公开资料显示，2012年8月，宁波奥克斯置业有限公司相继拿下了鄞州区潘火片区yz01-01-11、12、22、29地块，其中就包括了目前正在销售的奥克斯盛世缔壹城二期项目。

大房企降价为高周转

随后，大智慧通讯社走访了附近另一处楼盘，万科金域国际，该处销售人员表示，所剩房源已经不多，但是均有优惠，大部分房源优惠在10万元以内，也有部分96平方米的房源价格从167万元降至141万元，单价下跌逾15%。其表示，之所以打折，是希望快速售完之后，(团队精力)转到下一个项目万科金域传奇销售当中去。

关于限购问题，其表示，5月4日开始已经松动，在宁波老三区拥有两套房的宁波籍居民在鄞州区买两套没有任何问题。

张宏伟认为，大型品牌房企总体仍然呈现出“犹抱琵琶半遮面”的特征，但是，这样的状况应该不会持续太久。从开发企业心态来讲，目前大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，预计二季度接下来的时间，宁波、杭州等浙江重点城市房地产市场大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略。

兰州新房放量供应 二手房报价下调

新华网兰州5月12电 进入5月，地处西北的甘肃省兰州房地产市场迎来激烈竞争，新房供应量大幅度增加，二手房报价也开始出现松动和下调。

上周末，福建房企大名城(6.34, -0.09, -1.40%)为其在兰州城郊开发的房地产项目举行推介会，据其负责人介绍，这家房企今年在兰州开盘的商品房面积将达到200万平方米，这几乎相当于去年整个兰州市商品房销量的三分之二。

在过去一两年间，由于来自东部地区国内大型房企的进入，兰州商品房屋供应量大幅度增加。目前，碧桂园、恒大、绿地等东部大型企业在兰州开发的楼盘已经开始集中上市。

据估算，2014年兰州新开发的商品房面积将达1000万平方米左右，而2013年兰州市商品房销售面积仅为292万平方米。为此，即将在5月中旬举行的兰州市“房交会”，确定主题为“增供应选好房”，多家房企已经推出降价促销的优惠信息并进行广告。

另外，兰州市二手房市场也出现了非常明显的观望情绪。记者了解到，许多二手房中介的交易量均较去年同期下降了近一半，一些二手房的报价也有所松动，部分房屋的议价空间甚至达到总房价的5%。

业内人士认为，兰州房地产市场将迎来一个“降价换量”的新周期，释放过去因高房价压抑的刚性需求将成为房企竞争的焦点。

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