【房地产市场】广东版新国五条细则不细 仍待各地市出台规定

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    广东版新国五条细则不细 仍待各地市出台规定

“粤五条”出台待新规

房价控制目标、二套房转让个税等具体内容，仍待各地市出台规定

前日，广东省率先就楼市新“国五条”出台《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(下称“粤五条”)。

由于没有明确提出房价控制目标，没有提及二套房首付和利率上调问题，对二手房转让“20%个税”也一语带过，“粤五条”引来一些学者和业界人士的批评，甚至被网友调侃为又“粗”又“戏”。

业界人士普遍预计，“粤五条”的粗疏规定给地方政府留下较大的操作空间和弹性，可按照地方实际情况进行操作实施层面上的规定。南都记者了解到，目前省内主要城市均表示正在抓紧研究制定政策，何时出台未有准确日期。

批评

广东率先出台“国五条”细则，这标志着地方细则出台拉开了序幕，接下去会有越来越多的省和城市出台细则。但是，细细分析广东版“国五条”细则，给人感觉是缺少干货，不过瘾。基本是对新“国五条”细则的照葫芦画瓢。———财经评论员余丰慧

“粤五条”出台得非常仓促，有些粗陋。出文的时间，执行的时间，两者之间卡得太紧了。3月25日出文，3月底要执行，地方政府哪有充分时间来讨论和研究?——— 中山大地置业高级策划经理冯瑞卿

分析

此次出台的“粤五条”亦无实质性的利空影响，仅仅是以落实中央调控精神为前提，因此对当前市场预期难以造成较大的影响。而真正影响市场预期及走向的将是接下来陆续发布的地方细则，更多操作层面的细则有望出台，而深圳、广州因需实现房价平稳目标，预计会有更严的细则措施加以配合，严厉程度或甚于新“国五条”细则和“粤五条”。——— 经纬行研究中心副经理许婉婷

“粤五条”只是呼应国家的政策，是指导性质，实际操作中还要考虑房产登记价格、执行的难易、“刚需”群体的需求等问题，还得等地方执行细则的出台。——— 江门东骏地产总经理林英华

此次“粤五条”实属温柔一刀，表面上看起来严厉，但实际上并没有完全堵死楼市。此次重申对中小户型开出特别通道，维护“刚需”买家，其实是给楼市开了一道口子，让开发商能大做中小户型产品。而已存在的大户型产品，因为审批更严，价格会更加坚挺。——— 广州市中地行副总经理郑隽宸

“粤五条”摘要

1.广州、深圳要合理确定2013年度新建商品住房价格控制目标。

2 。出售自有住房，严格按17号文计征个人所得税。

3 。广州、深圳、珠海、佛山4市继续严格执行住房限购政策。

4 。加快中小套型普通商品住房供应。

5 .2013年年底前，各地级以上市(含顺德区)与省房地产数据中心联网。

权威解读

广东省房协：

细则不细是将制定权留给地方政府

昨日，广东省房地产行业协会新闻发言人、秘书长王韶在向媒体预告《2013广东房地产蓝皮书》首发事宜时，也对“粤五条”进行了解读。

王韶认为，“粤五条”如期出台，表明广东一如既往地严格执行中央有关房地产宏观调控政策的态度和决心没有改变。“粤五条”明确要求广州、佛山、深圳和珠海等城市限购不放松，对房价上涨过快的地区严格执行出售自有住房征收个税的规定。但这并不意味着调控的另一只靴子落地。

王韶指出，“粤五条”将具体细则的制定权交给各地方城市政府，有利于各地政府结合自身房地产市场的实际情况，制定差别化的地方细则，是广东科学发展的体现，有利于保证广东社会经济和房地产业健康平稳发展。

据《蓝皮书》分析，2013年，一方面，宏观调控政策日趋严厉，对楼市影响深远;另一方面，十八大提出要推进新型城镇化建设，有序推进农业人口市民化，利好楼市。而开发商集中度继续提升。截至2012年第三季度，全国房地产企业前十名所占的市场份额已经接近15%，前20名接近20%。同时，楼市回暖促进了大型房企销售和回笼资金，但一些中小房企资金链依然紧绷，不得不转让股权、债权，甚至抛售房产、在建项目等实物资产。内部收益率与融资利率的裂口大小正在推升房企竞争力的差异，从而推动市场的大洗牌，促使房企的集中度显著提升，龙头房企市场份额不断增加。

地市扫描

深圳：

二手房过户爆棚赶末班车

深圳市规划国土委昨日表示，正抓紧研究制定落实新“国五条”实施细则的具体措施。连日来，为赶新政策出台前的“末班车”，深圳的二手房过户爆棚。仅昨天一天，深圳市房地产权登记中心相关业务的收文数就达到80 0多份，平时仅约三四百件。该中心决定今天起采取紧急措施，包括存量房转移登记办文时限依据《深圳经济特区房地产登记条例》规定的30个自然日办结。

此前，深圳市房地产权登记中心服务提速，存量房转移登记办文为5个工作日办结，而在前段时间新“国五条”调控措施及细则出来，二手房过户相关业务暴涨，调整到8天，但仍难以应对连日来的过户潮。由此，30个自然日办结的时限重出江湖。

珠海：

正在研究是否全市限购

2011年11月起，珠海执行楼市“双限令”，限购又限价。珠海市住建局负责人曾解释，其中“香洲主城区”范围包括按行政区划分的香洲区内、除横琴新区和高新区之外的区域，意味着，斗门、金湾、横琴新区、高新区并不在限购范围内。该负责人还解释，限购只针对一手商品房交易，不包括二手房。

然而，此次新“国五条”明确要求，已实施限购的城市要进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。珠海“双限令”范围会不会扩大?珠海市住建局局长陈哈理昨日接受南都记者采访时表示，珠海市政府正在就如何进一步精细化调控政策进行研究，对于限购是否会扩大目前还没有定论，如果情况明朗，确定相关细则后将会对外公布。

惠州：

暂未考虑推出限购政策

“粤五条”点名要求广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，并将限购政策调整至符合新“国五条”要求。而惠州市房管局相关负责人透露，惠州目前没有推出限购政策的意向。该负责人介绍，早在新“国五条”颁布后不久，该局就召集全市主要地产企业负责人进行商谈。据悉，参与商谈的各方认为惠州楼市较为平稳，不宜推行大起大落的调控政策。“既然省里细则没有点惠州名，我们会按要求落实其他细则。”

中山：

业界猜测限价令或延续

与惠州一样，中山也未在“粤五条”点名要求限价或限购的城市之列。中山市住建局负责人表示，今年如何调控楼市还在研究。“我们肯定要领会中央和省里的精神，但具体怎么调控，不是中山住建局一个部门的事情。”该负责人说。

业界则普遍认为，限价政策可能会悄然继续。天睿房地产市场研究部总监陈彬艺说，周边城市都在限购、限价，中山如果没动作，周边需求大量涌入，将导致本地房地产不健康;另一方面，中山市也要保持政策的稳定，限价的可能性很大。

[市场影响]

广州二手房

3月成交预计过万套 细则呼之欲出始降温

新“国五条”细则吹了一个月“风”，广州二手楼市“火”了一个月。截至昨日18时，3月份通过中介网签的二手住宅量已达6394套，是2月份1444套的4 .4倍。满堂红研究部高级经理周峰预计，3月份全广州二手住宅成交预计超过1万套。

网易房产数据研究中心截取的数据显示，新“国五条”出台一个月后，广州楼市遭受冲击，成交套数环比暴增74.5%，同比成交套数增加61.6%。全市均价环比上涨9 .6%，同比增加32.4%。百盘价格抽查中，升价盘几乎是降价盘的3倍。

不过，随着细则落实在即，二手住宅“抢购热”开始降温。阳光家缘网数据显示，3月16日至22日广州中介网签量达1546套，日均221套;到了3月23日至26日，日均网签量仅有138套，周环比下降37.5%，与最高峰时的日网签量328套相比大降57%。

业内人士分析，降温主要是因为按揭买家赶在细则出来前完成网签或递件已来不及。很多业主也已暂停出售物业，买卖双方都在静待细则出台。

昨日，广州市房产交易登记中心也不再人山人海。现场有中介告诉记者，现在才开始申请网签，如果是按揭付款的话，3月底前是来不及办完手续了，除非一次性付清。对于最近出手的买房者，中介称都会提前告知买卖双方此段时间存在风险，若最终交易不能完成，合同中也会将权责写明晰。

广州一手房

中心六区一手住宅 均价周环比涨50%

二手楼市火爆，一手楼市也不逊色。据阳光家缘网数据，3月18日- 24日广州十区两市一手住宅网签2504套，周环比上涨15 .4%;成交面积302251平方米，周环比上涨23.6%;成交均价15879元/平方米，周环比上涨34.2%。其中，十区成交均价18093元/平方米，周环比涨30 .8%。而中心六区一手住宅均价26736元/平方米，周环比涨幅达50 .5%。

记者看到，该周均价破3万元的区域有天河(38907元/平方米)、越秀(33679元/平方米)、海珠(31340元/平方米)。然而，由于网签数据一般有所滞后，此次如此大的幅度未必就能完全反映出广州近期的一手楼市状况。此外，一些楼盘搭着二手楼市涨价，取消折扣，多有2%至3%的涨幅。

[案例]

新“国五条”出台后 卖家一夜加价10万元

家住广州市海珠区的刘小姐，现有住房是一套81平方米的两房一厅，2009年小孩出生后，换一套大房成了她和老公的心头大事。“广州的房价嗖嗖涨，但我们首付只能支撑100多万，按照这个支付水平，我们只能去郊区买一套大房子了。”

几经考察，刘小姐相中了增城碧桂园凤凰城的一套160多平方米的联排别墅，业主首日开价是200万，不料第二日恰逢新“国五条”出台，卖方第二天就提出要加价10万元，并且要求刘小姐先行支付20万元抵押贷款，“一天时间就要反价10万，我们实在接受不了。”

心态随着新“国五条”动荡起伏的刘小姐，无奈下想放弃换大房子的愿望，心想着即使能在市区换一套三房也是可以的。随后她又看中了位于广州天河的半山雍景，“当时有一套100平方米的三房，因为靠着广园路比较吵，卖方就说可以200万出售，并且税费各自承担一半。”

满心欢喜的刘小姐原本以为可以确定下来了，不料这边卖方也反口了，“对方就说想来想去，觉得国五条出来了有风险，要把所有税费都推给我们。”最终这笔即将成交的买卖也泡了汤。

刘小姐告诉记者，在新政出台后，她眼睁睁看着许多小区的房价在一个月之间上涨了10%至15%，这更加使她觉得难以承受，而楼市的动荡不稳也使她无所适从，只能选择暂时观望一阵再说，“房价太贵了，越来越超出我们的预算，现在就只能看一看行情再说了。”她很担心，换一套大房的愿望，是否会变成一种奢望。

证过5年唯一自住房 十多买家门口排队抢

租住越秀区的周先生介绍道，此前，他通过一家中介了解到，白云区有一套二手房，交通方便，证过5年且是业主唯一住房。这样的先天优秀条件立刻引起了周先生的注意。

为此，前天下班后，他便从越秀区赶到白云。到了该房屋门口时，他便被眼前“人山人海”的架势吓到：10多名买家站在门口等待，甚至还有人带着折叠凳来看房。一名买家对此解释道，因为业主本人不在白云区，因此只能晚上来看房，但因业主没有给出明确的看房时间，他只好拿着凳子，以防等待的时间太久。

　　尽管，现场不少买家都是抱着“不见业主不罢休”的想法，但直到了晚上8点半，这位被众人期待出现的业主也未见身影，最终，买家们只好失落地离开。晚上10点左右，当周先生刚从白云回到越秀区后，中介忽然打来电话，催促他赶快返回白云区来看房。想着房子不能被人抢走，周先生只好拖着疲惫的身体，打车赶回了白云。然而，这一次的折回，周先生依旧没能如愿以偿看到房子。反倒中介见缝插针，掌控了他的心里，趁机提出，建议他付2万元的诚意金，这样才能保证房子不被他人抢走。对此，周先生埋怨道，房子至今还没看到，倒是先交了2万元大洋。只是希望自己的这番诚意，能够感动业主，最终买到该房。

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