【房地产市场】从新地王到城镇化

    从新地王到城镇化

近期，全国主要城市土地拍卖市场上“地王”再度频频出现，而其炮制者中有不少是央企。据不完全统计，从今年6月以来，保利、中海、中化方兴、招商等4家央企共创造出10余块“地王”，上海、广州、长沙、深圳、天津等全国主要城市的“地王”都被央企收入囊中，共耗资251.36亿元，占全国“地王”总成交金额的六成以上。当央企频繁出现于各地的土地拍卖市场并且制造出一个个“地王”的时候，它无疑已向市场发出了一个强烈的信号，在调控政策遏制之下的房地产市场将要变化。人们对明年房价走势的判断已经发生改变，普遍认为明年的房价将出现上涨。尽管中央经济工作会议仍然强调明年继续坚持房地产市场调控，住建部也表态包括限购等在内的调控政策不会改变，但是市场对政策干预的反应已经不再像以往那样灵敏，在股票市场上，两年来因为受困于调控政策而一蹶不振的房地产股票出现了强劲反弹，成为近期大盘上涨的急先锋。各种信号综合在一起，给人的感觉是，本轮房地产调控虽然声势浩大，政策面上至今也没有松口，但房价上涨的预期已经成为大多数人的共识。显而易见，央企争当“地王”的行动，等于是向一直处于疲软之中的房地产市场发出了“动员令”，如果说目前房地产市场上出现的这波“回暖”行情已经产生了一定的声势，那么，央企无疑是亚马逊丛林里那只率先扇动翅膀的蝴蝶。央企更多依靠的是政府施予的特殊的照拂，特别是政府将一些盈利性强的市场资源交予其经营，使其逐渐形成了对市场的垄断地位。按理来说，央企背靠政府取得了在市场中的优势地位，就应该承担更多的社会责任，比如在房地产市场上它就必须带头执行调控政策，不能完全以一个“经济人”的角色来要求自己。但做大做强的央企在建立了对市场的强势垄断地位后，反过来对调控政策的走向有了其他利益主体所不能及的话语权，2010年3月，国资委曾要求非主营房地产业务的央企退出房地产经营，但时至今日，这个“退房令”已经成为一纸空文。同时，央企可以方便地得到银行信贷，在一些民营的中小型房企因为调控的深入而资金枯竭、面临破产危机之时，央企却仍可以从容地在房地产市场上制造“地王”，其间的曲直同样耐人寻味。央企争当“地王”，向市场发出了房价上涨信号，这是一个让民众不安的信号，已经开展两年多的房地产市场调控何去何从，目前已经进入相持阶段。

12月25日住建部明确表态，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求。地方政府若放松调控导致房价上涨将被问责。此前，国土部曾在12月18日出面喊话严查地王、稳定土地市场。然而，住建部话音未落，当天a股市场出现大涨，其中房地产板块一马当先，大涨近4%。股市此轮上涨主要受益城镇化规划即将出台的利好影响。伴随着十八大召开，伴随着中央提出的城镇化进程和百姓收入倍增计划，2013年的中国房地产市场会非常热闹，至少比2012年、2011年热闹。某房地产业内人士认为，过去的第一个黄金十年我们靠广告语卖房子，第二个十年我们靠城市化布局卖房子。城镇化真是天上掉下来的“馅饼”吗？多年来每当提到“城镇化”的概念，人们就会把房地产市场仍有巨大的需求与之联系起来。但也有人认为“城镇化提出不是始自今日，已经搞了很多年。未来房地产不会再出现过去那样的暴利”。有机构测算，随着城镇化的加速，未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。“这是一个持续性的利好，不会三两年见效”。40万亿的大“馅饼”，摊到建材行业究竟有多大，什么时候砸到头上，现在还很难说。城镇化不是房地产化，有其发展有其自身规律和发展阶段。房地产超前会导致房屋闲置、资源浪费。滞后则会影响人口聚集和产业发展。因此，与城镇化相比，一些业内人士认为，对当下房地产市场产生直接影响的还是楼市调控政策。明年楼市要看货币政策、城镇化政策和房地产业三大政策。但总的看来，中国房地产业还有潜力。中国房地产市场变化，更多要看货币政策的调整。明年货币政策预计不会过紧，因此对房地产市场而言，不会比今年更差。更关键的是要看接下来中央政府在城镇化推进中有何实质性政策。

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