【房地产市场】2012楼市众生相：囧途不太囧

    2012楼市众生相：囧途不太囧

2012，楼市有惊无险地走过。房价虽有小幅上涨，但整体仍保持了“平稳”态势，房地产市场的“虚火”得到遏制，楼市博弈格局也在悄然发生变化。楼市深度调控中，每个角色都小心翼翼，企图在变局中从容安身，这便拼出了一幅2012年房地产市场的众生相。

买与卖的纠结博弈

“8月15日，正式成为房奴。”作为非京籍人士，小张终于在2012年年初熬过了5年大限，获得了购房资格。但他和大多数人一样觉得还没到抄底时，决定再等等。5月份，小张发现，多个楼盘已需要排队购买。随着楼盘给的优惠力度越来越少，他觉得必须赶快下手。最后他在北京南六环选中一套89平的两居室。回顾这段购房经历，小张为前半年的观望感到懊悔，但也庆幸终究是买了一套。

“有一种说法，今年没买房，拿多少年终奖也没用。”今年年初，保利春天里以11900元/平米起的价格入市，如今该区域楼盘全都在16000元/平米以上。

据国家统计局发布的《70个大中城市住宅销售价格月度报告》，多个城市房价历经年初的低位徘徊后，5月开始环比回升，11月更是出现了“翘尾”的行情。万科、保利、中海、华润等11家上市房企11月即完成了全年销售目标，而万科、保利的年度销售额更是突破千亿大关。

自前年下半年开始，无力招架的开发商被迫降价或促销以渡难关。“以价换量”抬升了销售业绩，但上市房企去年三季度整体销售毛利率已降至37.85%。而部分中小房企出现严重亏损，不得不卖股权卖项目换取现金流，甚至剥离地产业务或转型。6月，一度喜欢高歌猛进的房企代表绿城，连续转让了5个项目的股权。9月，有传言惊曝某南方大型房企准备“清盘”退出地产行业。

当然，一些房企也抓住了调控带来的机遇。融创、soho中国等通过并购和股权转让获得了低价购得土地和在建项目等资源的良机，而万科、龙湖等则积极拓宽融资渠道，抄底土地市场，为下一轮扩张做好了准备。这也意味着行业集中度将越来越高。

随着市场的回暖尤其是全年销售目标提前完成，不少房企开始“缩量提价”，开发商在与购房者的博弈中重获了主导权，但一位上市房企副总裁表示：“价格也不敢轻易上涨，以免调控再次加码。”

不过，“房地产最坏的时期已经过去”，多位地产大佬在深圳住交会上如此感叹。尽管房地产不再以过去十年的速度和质量去发展，楼市调控也不会轻易结束，但业界普遍认为城镇化将成为楼市发展新动力。此外，基于行业变化之因，房企纷纷踏上“改旧创新”的转型之路。在盘整期，房企在底部探寻自身价值，这对行业而言未尝不是好事。

调控的平衡与突破

地方政府也感受到了阵阵寒意。据一位二三线城市的地方官员讲述，在前两年，他所在城市财政收入的25%来自土地出让金。“现在不但这一部分减少了，连房地产业关联上下游对经济发展带动作用也减弱了，一下子又找不到新的经济增长点。”

部分地方政府曾试图自下而上地寻求政策突破口。2012年初以来，上海、河南、珠海等多地拟放松政策调控，但凡触及“限购”、“限贷”红线的微调政策，无一例外都被叫停。2012年，中央各部委共33次表态房地产调控不动摇不放松，10次强调房价合理回归。为了强化政策执行力度，7月下旬国务院派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实调控措施的情况开展专项督察。密集的发声与高调的督查无疑能肃清舆论杂音，缓和了购房者的恐慌情绪，在一定程度上稳定市场预期。

但不得不承认严峻的宏观经济形势下，楼市调控变得更加艰难。去年央行下调存款准备金率、两度降息，虽然旨在为“稳增长”提供更为宽松的货币环境，但也让一部分资金不可阻遏地进入房地产市场，让房价出现止跌回升势头。

房贷政策也是影响房价向合理价位回归的重要要素。春节过后，首套房贷款出现松动。但下半年多家银行又重新提高了首套房贷款利率，并收紧了优惠幅度。有分析认为，这是银行在“自身利益”与“社会责任”之间努力寻找着平衡。

不过总体来说，银行对调控的态度是十分坚定的。正是得益于其严格贯彻差异化房贷政策，市场上才形成刚性需求被释放，投机投资性需求被压制的局面。此外，银行对房企开发贷款仍在收缩，各家银行的房地产贷款增速均低于其他行业。

此举也是为了在风险上逐渐将房地产与自身切割开来，毕竟楼市调控带来的不确定性使其面临一定偿还压力和抵押物减值风险。不过从16家银行半年报数据来看，房地产不良贷款余额仍在继续回落，楼市并未成为银行不良贷款的重灾区。

今年还有三大悬念

走进2013年后，楼市还有三大悬念待解。

销量高攀房价会否跟进？过去一年，楼市销量虽时有震荡，但全年都比较平稳，并逐步上升。“最近，部分地方似乎出现了一些回暖迹象，但市场并不存在价格大幅反弹的基础。”中国指数研究院华中分院副总监李国政认为，由于调控力度不减、商品房销量居高不下等原因，供需双方难以达成一致的乐观预期，房价难现大涨的动力。

也有人表示了不同的看法。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，房地产企业差钱的困难正在好转，库存量也持续减少，而新开工面积却在负增长，意味着房屋供应量偏紧，市场需求量仍很巨大，价格自然往上走。另一方面，随着经济形势的逐步好转、城市化进程的不断推进，新增住房需求和改善性需求也会持续增加，销售或将继续当前的“火热”，并带动房价回升上涨。

土地市场会否进入“暖冬”？先冷后热，是去年土地市场的真实写照。上半年，土地拍卖量跌至谷底，成交量较2011年同期下降三成以上，流拍、延期成为土地市场的普遍现象。但第四季度起，形势悄然出现逆转。伴随新房销售的逐渐回暖，开发商资金压力有所缓解，拿地热情明显增加，从去年11月开始，各地“地王”大戏轮番上演。

“目前，开发商拿地热情与三年前的狂热相比，已理智了很多，底价成交仍是土地市场主调。”李国政直言。

中国房地产学会副会长陈国强认为，近期土地市场集中成交的重要原因是房企资金压力的缓解，预计随着商品住宅成交量持续上升，土地市场也将加快复苏，特别是土地价格并未大涨的情况下，开发商对后市预期也比较乐观，拿地热情仍将高涨。

楼市调控步入何方？住建部近日明确表示，今年将坚定不移地搞好房地产市场调控，继续实行限购措施，坚决抑制投机、投资性购房需求，支持合理自住和改善性需求，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。

但2013年新型城镇化思路的提出以及保障房建设继续加码等因素将给房地产业带来一定利好。“不过，城镇化不是房地产化，房地产有其自身的发展规律和发展阶段，未来不可能再现过去那样的暴利，而是转入利润均衡、以质取胜的时代。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东说。

　　相对城镇化，更引人关注的是房产税最终能否落地。张东表示，房产税逐步扩大试点的时机已成熟，什么时候推出要看各方的利益权衡。“房产税最重要的作用，不在于降房价，而在于增加投机成本和投资成本，打击炒房，保护和引导普通商品房的消费，确保老百姓的住房权。” 本报综合新华社报道 来源新华日报)

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